马瑛律师
律师观点分析
?一、案情描述
原告马女士与被告某置业公司于 2017 年签订《房屋租赁合同》，约定被告将广州南沙某物业出租给原告，租期自 2018 年 3 月 1 日至 2037 年 11 月 10 日，期满后 “免租金自动延期 5 年”，原告一次性支付总租金 507918 元，可使用至 2042 年 11 月 10 日。
原告认为，合同以 “免租延期” 方式规避租赁期限不得超过 20 年的强制性规定，2038 年 3 月 1 日至 2042 年 11 月 10 日的租期超出法定上限，应属无效，被告应返还对应租金 96610.8 元并支付利息、承担保全费与诉讼费。被告辩称延期 5 年为免费赠与，无需返还租金。
二、办案经过
原告向南沙区法院起诉，请求确认超期租期无效、返还对应租金及利息等。一审法院认定超 20 年部分租期无效，但以有效租期未届满、需另诉解决为由，驳回返还租金等诉求。
原告不服一审判决提起上诉，代理律师重点论证：合同 “免租延期 5 年” 系虚假意思表示，真实目的是一次性收取超 20 年租金；无效部分租金返还与有效部分履行可分离，无需解除合同或返还房屋，一审裁判逻辑错误。
二审法院围绕上诉请求审理，查明总租金对应全部使用期限，按天数核算无效部分对应租金金额。
三、案件结果
二审法院终审判决：维持一审关于 “2038 年 3 月 1 日至 2042 年 11 月 10 日租期无效” 的判项；撤销一审驳回其他诉请的判项；改判被告向原告返还无效租期租金 96610.8 元，并以该款为基数支付自 2017 年 11 月 23 日起至实际付清之日止的利息。
一审案件受理费、保全费及二审案件受理费，均由被告某置业公司负担。本案成功纠正一审裁判偏差，全额支持原告核心诉请，明确以 “免租延期” 规避租期上限的约定无效，超额租金应予返还。