莫美彩律师
律师观点分析
案件详细情况
2024 年 7 月，当事人前往楼盘营销中心，打算为成年子女购置房产，与房企签订商品房认购书。认购书买受人一栏标注子女姓名，由当事人代为签署，双方约定房屋总价两百余万元，当事人当日转账支付 3 万元定金，同时认购书条款明确，委托他人签约必须出具正规授权文件。 签约前后，子女曾到场看房、沟通房屋价格，但未当场签署书面授权材料，房企仅留存子女身份证照片，未索要书面代理手续。后续房企多次邀约签订正式商品房买卖合同，当事人与子女均未到场办理。同年 8 月底，子女委托律师向房企发送律师函，明确对该认购行为不予追认，拒绝认可案涉认购书效力。 当事人随后起诉房企，主张房企存在隐瞒房屋抵押、项目曾被住建部门通报等欺诈行为，且自身无子女合法授权，认购书不发生效力，要求房企返还 3 万元定金，并自 2024 年 8 月 23 日起支付资金占用利息。房企答辩称，子女全程参与看房议价，当事人系子女父母，房企有理由相信当事人具备代理权限，属于单方反悔，应当没收定金。庭审中子女认同当事人全部诉求，双方无法就退款事宜达成一致，法院适用小额诉讼程序审理本案。
初步判断
本案核心为无权代理引发的商品房预约合同纠纷。子女作为完全民事行为能力人，未出具书面授权材料，事后也拒绝追认代签行为，当事人代签属于无权代理。房企作为专业房产经营主体，明知认购书约定签约需提供授权文件，却未严格核验代理手续，自身存在明显过错，无法构成表见代理。案涉认购书无法约束子女，当事人与房企之间亦未成立合法有效的合同，合同不成立的过错主要归于房企。当事人主张返还定金具备法律依据，资金占用利息可按一年期 LPR 标准支持，原告主张上浮 50% 计算利息缺乏法律依据，该部分诉求难以得到法院支持。
案件难点
案件首要难点是区分家事代理与房产交易代理，看房议价行为能否直接推定存在代理权存在争议，房企以此主张表见代理，增加事实认定难度。其次，责任划分存在分歧，房企主张购房人一方单方违约，原告则主张房企未尽审核义务、存在隐瞒行为，双方过错比例难以直接界定。同时，案涉款项定性存在争议，房企主张款项为定金可没收，原告认为合同不成立应当全额返还。另外，资金占用利息计算标准存在分歧，原告主张罚息标准，法院仅支持基础 LPR 利率，如何论证利息计算标准成为庭审辩论重点。
原告方证据汇总
第一，商品房认购书原件，证明合同由原告代签，明确约定代签需出具授权文件，房企签约时明知无书面授权；第二，银行转账凭证，证实原告向房企支付 3 万元款项；第三，律师函及送达记录，证明子女明确拒绝追认认购行为；第四，住建部门公开通报、房屋抵押查询材料，用以佐证房企存在信息隐瞒情形；第五，庭审陈述，结合子女当庭意见，佐证子女从未出具购房授权，不认可本次认购行为；第六，立案、庭审相关材料，佐证双方沟通未果、房企拒绝退款的事实。
案件最终结果
法院判决房企于判决生效十日内返还原告 3 万元，并以 3 万元为基数，自 2024 年 8 月 23 日起按一年期 LPR 计算资金占用费至实际付清之日；驳回原告利息上浮 50% 的诉讼请求。案件受理费 296 元，原告承担 96 元，房企承担 200 元，本案为终审判决，房企逾期付款需加倍支付迟延履行利息。
律师专业点评
本案清晰厘清房产交易中无权代理与表见代理的司法认定标准，具备典型参考意义。首先，房产购置属于重大财产处分行为，区别于日常家事代理，仅亲属关系、到场看房不能直接推定具备委托代理权限，房企不能以此免除核验授权文件的义务。房企作为专业商事主体，认购书已书面提示代签需授权材料，却未主动索要，自身存在重大缔约过失，无权主张适用定金罚则没收款项。 其次，合同不成立后的资金返还规则明确，司法实践中区分双方过错确定资金占用利息标准，房企存在过错则适用贷款 LPR，若买方单方过错则仅按存款利率计算。本案中原告主张利息上浮 50% 无法律支撑，法院不予支持，提醒购房者诉求需严格匹配司法解释规定。 最后，子女事后不予追认是本案胜诉关键，若子女事后认可代签行为，则认购书合法有效，买方反悔将承担定金损失。同时房企隐瞒房屋抵押、项目处罚信息，虽本案未作为核心裁判理由，也反映房企在售房信息披露环节存在瑕疵，会加重房企缔约过错程度。
法律建议
1.代他人签订房屋认购、买卖合同时，务必提前取得书面授权委托书，写明委托事项、房屋信息、委托期限，留存委托人身份证复印件，交由开发商存档，避免无权代理风险。
2.开发商销售房屋时，应主动公示房屋抵押、行政处罚、质量瑕疵等全部关键信息，完整履行信息披露义务，减少缔约过错。
3.购房者签约前核实房屋权属、项目处罚记录，留存宣传资料、沟通记录，若存在隐瞒情形及时固定证据。
4.若无权代理且权利人拒绝追认，可起诉要求返还已付房款 / 定金，资金占用利息按一年期 LPR 主张，不要自行主张高额罚息，避免诉求不被法院支持。
5.交易过程全程留存转账记录、认购协议、函件送达凭证，发生纠纷优先协商退款，协商不成及时通过小额诉讼程序起诉，降低维权时间与诉讼成本。