莫美彩律师
律师观点分析
案件详细情况
购房者通过房产平台中介介绍前往楼盘看房，购房核心需求是购置房屋后在院内修建私家泳池，用于家庭度假使用。看房时购房者主动向楼盘销售人员明确告知该建房诉求，销售人员当场表示案涉房屋地块条件满足建造泳池要求，打消购房者顾虑。基于销售人员的承诺，购房者当日与房企签订商品房认购协议，并支付 10 万元购房定金。
后续购房者委托专业人员实地勘测、出具泳池施工设计方案，勘测后得知该房屋地下区域规划为地下停车场，相关规划条件、住建规范均不允许开挖修建泳池，客观上无法实现购房初衷。购房者随即多次与房企沟通，提出退还定金，房企以后续政策可能调整、未来存在修建可能性为由拖延，拒绝退还定金。
购房者认为房企在售房阶段未如实披露房屋地下规划关键信息，未客观告知房屋使用限制，基于不实引导促成认购，侵害自身合法权益，遂向房屋所在地基层法院提起诉讼，诉讼请求为判令房企全额返还定金，并由房企承担案件受理费、财产保全费。
法院受理案件后适用简易程序组织调解，双方自愿达成调解约定：房企在约定日期前一次性退还全部 10 万元定金；款项付清后双方认购合同相关权利义务终止，互不追责；房企逾期付款，购房者可就剩余款项及逾期利息申请强制执行；案件相关诉讼费用由购房者自行承担，法院退还多预缴费用，法院出具民事调解书确认协议效力。
律师专业点评
本案属于典型商品房预约合同定金纠纷，核心争议焦点在于销售人员口头承诺与房屋实际规划条件不符，定金是否应当返还。从法律层面分析，商品房销售过程中开发商负有法定信息披露义务，需如实告知房屋地下规划、建设限制、配套使用约束等影响购房者购房决策的关键信息。
购房者明确将自建泳池作为购房核心条件，该需求属于影响交易达成的重大考量因素，房企工作人员作出可修建泳池的确定性答复，足以使购房者产生合理信赖，进而签订认购书、支付定金。案涉房屋客观规划无法修建泳池，致使购房者购房目的无法实现，继续扣留定金缺乏合理依据。
本案最终以调解结案，体现司法化解房产纠纷的柔性处理思路。双方协商一致全额退定金，平衡买卖双方权益，避免刚性判决带来的矛盾加剧。同时调解条款增设逾期付款利息、强制执行条款，充分保障购房者回款权益。另外本案诉讼费用由购房者自行承担，也反映出口头承诺缺乏书面固定，购房者自身未留存证据存在一定疏忽，是交易中需要留意的法律风险点。
购房风险防范建议
第一，购房时所有销售人员口头承诺，务必落实至书面文件。若楼盘承诺可改造庭院、搭建设施、改建泳池等特殊使用条件，要求在认购书、补充协议中写明，并加盖房企公章，留存宣传录音、聊天记录、户型规划图纸等佐证材料。 第二，针对自建构筑物需求，提前向住建、规划部门核实地块地下管线、地下车库、建筑退让、绿化管控等限制规定，不要仅采信销售单方表述，提前确认可行性再缴纳定金。 第三，缴纳定金前明确定金退还情形，在认购协议中约定：若房屋规划条件无法满足购房者核心使用需求，房企需无条件全额退还定金，划分权责边界。 第四，产生纠纷优先协商沟通，协商无果及时通过诉讼维权，可同步申请财产保全防止房企转移资产；调解签约时仔细核对付款期限、逾期责任、退费流程等条款，保障自身回款权利。