李某是一个从事外贸交易的私企老板。2015年12月，李某因进货需要向张某借货100万元，约定2020年年底还款，利息每年15%.张某按时向李某提供了100万元，李某拿去购买了一批纺织品，并获得了可观的利润。天有不测风云，2020年年初，新冠疫情暴发，我国的外贸遭受重大冲击，李某之前购买的货物急切间无法转售出去，造成货物积压严重，无法及时变现。到了2020年年底，100万元的债务到期，李某无法按时向张某清偿债务。事后，双方就还款事宜进行协商。张某得知李某家中还有一套商品房，价值110万元左右，便提出要求李某交出房子来抵债。李某无奈，为了保持商业信誉，只得同意用房子清偿借款及其利息。2020年12月15日，李某和张某共同向房管局进行了过户登记，张某立据表示债务已经清偿。后来，李某感觉后悔，便以房子抵偿债务的行为无效为由，主张张某向其返还房屋。张某自然不会同意，双方发生争执，对簿公堂。
那么，李某有权要求张某返还房屋吗？
这就涉及以物抵债行为的效力问题。以物抵债是债权人在无法以货币资金收回贷款时，为降低风险，收回借款人的相应实物以抵偿债务的行为。2020年，由于新冠疫情的影响，经济下行压力骤增，许多企业的资金压力大幅增加，债务无法按时清偿的情况频繁发生。为能够按时清偿债务，许多债权人和债务人通过协商约定，由之前的以货币清偿转变为以实物清偿债务。对于如何认定这种变更的效力，《民法典》第543条作出了规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”
根据《民法典》第543条的规定，任何一个合同，在其成立生效之后，只要当事人协商一致，都可以进行变更。在社会生活中，当事人在订立了合同之后，很多都通过签订补充协议、备忘录等表达变更合同的意思表示。通过这些补充协议、备忘录等协议变更合同内容，就是对合同的协议变更。之所以已经成立、生效的合同可以在当事人协商一致的情况下进行变更，是因为合同本来就是由当事人协商一致订立起来的。既然合同当事人可以依据协商一致的原则订立合同，当事人当然就可以依据协商一致而变更合同。合同变更的协商一致原则完全符合民法典总则编关于意思自治原则和民事法律行为的规定。债权人和债务人协商以实物清偿债务的行为，实质上是对合同履行方式的变更，只要双方能够形成一致意见，法律就应认可这种变更的效力。
需要注意区分的是，双方在债务履行期限到期后达成的以物抵债协议不同于流押条款，不能等同视之。流押条款又称为“流抵押合同”“流抵合同”，是指在为债权设定抵押权时，或债权清偿期届满前，约定债权如果已经届至清偿期，而债务人不能清偿的，抵押物的所有权即归债权人所有的条款。流押条款和以物抵债协议都是以实物来清偿债务的方式，二者的根本区别是形成这种合意的时间不同，以物抵债协议是在债务到期后双方对合同履行方式的变更，流押条款在债务到期前就已经存在。法律为了避免债权人利用流押条款巧取豪夺，对其效力进行了限制，规定债权人不得依据流押条款直接获得对标的物的所有权，而只能就该标的物取得优先受偿权。
就本案来说，李某是在不能清偿到期债务后，与张某进行协商后决定以房屋抵偿100万元的债务及其利息。这是对原来借款合同所进行的合法变更，并没有违反法律的强制性规定，也没有损害到李某的利益，应当认定为有效，李某无权请求张某返还房屋。