未取得产权证书的二手房买卖合同效力

    日常生活中经常有个人买了商品房，开发商还没办房产证就把房子卖了出去，双方签署的二手房买卖合同效力如何？司法实践中存在不同的观点：
第一种观点：未取得不动产权证书的二手房买卖合同效力待定；
第二种观点：未取得不动产权证书的二手房买卖合同无效。
第三种观点：未取得不动产权证书的二手房买卖合同有效。

    《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房产，不得转让：“……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。不少人认为，根据该规定，未取得不动产权证书的二手房买卖合同因违法法律的强制性规定而无效。需要说明的是，《城市房地产管理法》属于性质法规，主要规制行政管理行为，不宜作为民事法律行为效力的裁判标准，根据该法规严格认定二手房买卖合同无效一方面不符合当事人的真实意愿，有违社会公正。

   随着《物权法》的颁布实施，物权法区分了物权行为与债权行为，规定“处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《民法典》承继了物权法的理论，明确“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

   鉴于以上，司法实践中关于未取得不动产权证书的二手房买卖合同效力争议画上句号，对合同效力的分歧达成共识，即未取得不动产权证书的二手房买卖合同有效。若合同成立后产生争议，买受人要求办理房屋不动产权变更登记的，经审查合同无其他影响效力因素的，法院会判决房屋出卖人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理不动产变更登记。