房屋租赁合同纠纷案件

律师观点分析

原告：李X。

本律师为李X的委托诉讼代理人，山东荣真（烟台）律师事务所执业律师。

被告：张X。

原告李X向本院提出诉讼请求：

1.判令解除原告、被告于2021年9月17日签订的房屋租赁合同;

2.判令被告向原告返还2021年9月17日至2022年9月18日租金及物业费16400元、押金1300元，以上共计17700元;

3.判令被告向原告支付违约金4680元;

4.本案诉讼费由被告负担。

事实和理由：

原告、被告系通过房屋中介公司认识，双方于2020年9月18日签订房屋租赁合同，约定：被告将房屋租赁给原告使用，合同期限为2020年9月18日至2021年9月17日，月租金1300元，按年支付，每年租金合计15600元，押金1300元、物业费860元。原告依据合同约定于2020年9月17日以支付宝转账向被告支付案涉房屋租金、押金、物业费合计17760元。2021年8月31日被告联系原告续签案涉房屋的租赁合同，双方约定房屋租赁合同续签至2022年9月18日，其它条款不变，并重新签订房屋租赁合同。原告于2021年8月31日以微信转账形式向被告支付年租金15600元、物业费800元，合计16400元。2022年1月7日案外人曲何军找到原告自称是案涉房屋的所有权人，其与被告签订了房屋租赁合同但是被告逾期不交租金，构成违约，导致房屋租赁合同无法继续履行。现案外人要求原告腾退案涉房屋。原告目前已无法联系到被告协商解除合同及退款事宜。

被告张X未到庭，亦未提交书面答辩状。

原告围绕诉讼请求依法提交了三份房屋租赁合同、支付宝转账凭证、微信转账凭证、网签备案信息等证据，本院经审查后予以确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

案外人购买了该房屋，于2017年10月30日在房产部门进行了网签合同备案。

2020年9月17日，原告与被告协商由被告将案涉房屋出租给原告用于居住，原告通过支付宝转账方式向被告支付租金15600元、押金1300元、物业费860元。次日，双方签订《房屋租赁合同》，载明租赁期限为2020年9月18日至2021年9月17日。同年9月22日，原告入住案涉房屋。

2021年8月31日，原告与被告协商案涉房屋续租事宜，原告通过微信转账方式向被告支付租金15600元、物业费800元，双方商定租赁期限为2021年9月17日至2022年9月18日、2020年9月17日支付的押金1300元未退并不再另行收取，并于同年9月17日签订《房屋租赁合同》，合同第八条第（二）项约定：租赁期内，被告需提前收回房屋的，或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，被告还应退还相应的租金。

2022年1月，案外人因被告违反双方合同约定逾期未交租金，要求原告将案涉房屋予以腾退。2022年1月21日，原告与案外人经协商后签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁案涉房屋的期限为2022年1月10日至2022年7月10日、月租金1000元、押金1000元，口头约定该租赁期间物业费420元。同日，原告通过支付宝转账的方式向被告支付了租金6000元、押金1000元、物业费420元。2022年7月10日，原告搬离案涉房屋。

庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，放弃第2项诉讼请求中2021年9月17日至2022年1月9日期间的租金以及相应物业费，第3项诉讼请求仅主张违约金为一个月的租金1300元，放弃其他违约金。

本院认为，原告与被告签订的两份房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。因被告原因导致原告在2022年1月21日与案外人重新签订房屋租赁合同，原、被告于2021年9月17日签订的房屋租赁合同于2022年1月9日已实际解除，被告构成违约的事实清楚，应当按照合同约定退还押金及未履行部分的租金、物业费，并向原告按照月租金标准向原告支付违约金。经计算，2022年1月10日至2022年9月17日期间双方未履行部分为的租金为10728元（15600元÷365天×251天）、物业费550元（800元÷365天×251天）。

被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的抗辩权利，本院可以依法缺席判决。

综上所述，原告要求被告返还租金10728元、物业费550元、押金1300元以及支付违约金1300元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告张X返还原告李X2022年1月10日至2022年9月17日租金10728元、物业费550元、押金1300元，合计12578元，于本判决生效之日起十日内付清；

二、被告张X向原告李X支付违约金1300元，于本判决生效之日起十日内付清。