闫勇律师
律师观点分析
【一审法院查明事实】
某年某月某日，A公司（甲方）与Z某（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：1、乙方购买甲方开发的系争房屋，房屋建筑面积162.31平方米，另有地下附属面积89.81 平方米，房屋价X元，交房时间为某年某月某日；2、合同补充条款一第十二条：房屋交付时，乙方认为系争房屋存在质量问题的，甲乙双方应按照合同约定的方式对该质量异议进行处理，但不影响乙方按照合同规定的期限完成对该房屋的验收交接义务。在房屋交付过程中发现质量问题（主体结构不合格除外）、装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准等均不影响交接手续的办理，乙方不得据此延迟或者拒绝办理该房屋的交接手续。甲方应在房屋交付后根据本合同的有关约定向乙方承担修复、补偿责任。合同生效后，Z某按约付清了全部房款。某年某月某日，双方办理房屋验收交接时，Z某发现系争房屋存在质量问题未在房屋交接书上签字，并将房屋存在的质量问题通过微信发给物业管家，要求进行整改，物业管家告知预计在某年某月某日前完成整改，但届时未整改完毕。在某年某月至某年某月期间（共计10个月），Z某通过物业管家和A公司工作人员反映房屋质量问题，A公司亦派员进行了维修，Z某亦配合维修，主要问题集中于：1、设备间漏水问题；2、地下室污水泵导致地下室积水问题严重；3、卫生间漏水问题；4、卧室渗水，墙面发霉；5、其他如水压不够、空调制热不足、橱柜漏水等问题。
【当事人诉求】
原告找到代理人，要求代理一审。Z某要求A公司赔偿因房屋质量问题产生的损失共计X万元。
【案件分析】
代理人经分析认为，A公司所售房屋质量问题未予以修复，A公司的行为已明显违约违法，依据《中华人民共和国民法典》之相关规定和双方合同的约定，A公司不能依约向Z某提供无任何质量问题的房屋供Z某居住使用，已给Z某造成实际经济损失，依法应承担相应的法律责任。
【案件结果】
法院认为，Z某与A公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应按约履行。Z某作为房屋购买方已按约付清全部购房款，履行了购买人的主要义务，A公司作为房屋出售方应当按照合同约定的时间和标准交付房屋。本案中，Z某虽因房屋质量问题未于某年某月某日在房屋交接书上签字，但实际于当日取得并实际占有了系争房屋。根据双方合同约定，系争房屋存在质量问题的，双方应按照合同约定的方式对该质量异议进行处理，但不影响对该房屋的验收交接。除主体结构不合格外、装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理。Z某在本案中其诉讼请求为，由于质量问题导致无法按时入住造成的损失，故本案纠纷为交房后质量问题引发的违约赔偿纠纷。本案的争议焦点一：系争房屋是否存在影响居住的严重质量问题。本院认为，系争房屋为精装修房屋，A公司作为开发商应按照约定交付符合质量标准的适居房屋，但通过Z某提供的微信聊天记录可以看出，在某年某月至某年某月期间，系争房屋出现各类质量问题，其中地下室渗漏、污水井问题以及卫生间漏水等问题较为严重，上述问题与精装修房屋的约定及普通购房者的心理预期存在较大反差，严重影响居住、生活的品质。本案的争议焦点二：A公司是否应当承担赔偿责任以及损失的具体数额问题。双方在合同补充条款一的第十二条约定，双方在房屋交付过程中发现质量问题（主体结构不合格除外）、装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准，A公司应在房屋交付后根据本合同的有关约定向Z某承担修复、补偿责任，而补偿责任即包含赔偿实际损失以及赔偿可得利益损失。因此，A公司提出根据预售合同第二十二条约定仅在保修期内进行修复但不承担赔偿责任的意见，与补充条款的约定不符，本院不予采信。审理中，Z某要求A公司按照每月X元的标准赔偿某年某月至某年某月以及某年某月、某年某月，共计12个月的经济损失，而A公司认为总修复时间是4-5个月。本院认为，Z某确认自某年某月底已实际入住系争房屋，故对于某年某月底已实际入住以后的损失，本院不予支持，A公司主张总修复时间为4-5个月，但其仅提供了某年某月某日进行污水泵维修；某年某月某日进行地下室漏水维修；某年某月某日进行地下室第二次漏水维修；某年某月某日次卧漏水维修的维修照片，而根据Z某提供的聊天记录，可以看出某年某月前一直处于各类质量问题的维修状态，故本院参照系争房屋质量问题对生活的影响程度、维修时间、市场租金标准等因素，酌情确定A公司赔偿Z某损失X元。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。