闫勇律师
律师观点分析
【案件基本情况】
某年某月某日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告。涉案房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租赁面积为8.63平方米。被告租赁涉案房屋用于经营花店。双方约定某年某月某日至某年某月某日系装修期。租赁期限自某年某月某日至某年某月某日。该合同第一部分第3.1条约定被告在合同签订日向原告支付租赁保证金X元。3.2条约定合同约定的租金及费用为不含税金额，被告需另行承担税费。合同3.3条约定租金按照固定租金与提成租金中两者取高。其中固定租金按照租赁面积计算。其中某年某月某日至某年某月某日，日固定租金为每平方米每日30.48元（不含税），增值税率为5%。某年某月某日至某年某月某日，日固定租金为每平方米每日34.29元（不含税），增值税率为5%。提成租金按照含税营业额计算，其中某年某月某日至某年某月某日，按日历月含税营业额的15%计算，增值税率为5%。某年某月某日至某年某月某日，按日历月含税营业额的15%计算，增值税率为5%。被告每月25日或之前向原告付清下一个月的固定租金和上一月的提成租金与固定租金的差额部分（如有）。3.4条约定物业管理费为每平方米每月X元（不含税），适用增值税率为6%。被告应于每月25日或之前付清下一月物业管理费。3.5 条约定市场推广费按照乙方每个日历月的含税营业额的1.4151%计算（不含税），适用增值税率为6%。被告应于每月25日或之前付清上月的市场推广费。4.1条乙方应于本合同签订之日详见甲方支付公共事业费保证金X元……数据采集保证金X元/户。合同第二部分3.1条约定，租赁保证金保证范围是被告的应付款项、违约责任及对原告造成的一切损失。8.1条约定，被告逾期支付租金和/或本合同约定的各项费用（包括未足额支付或未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期支付之款项的0.1%向原告支付违约金。8.9条约定，被告未于租赁期届满之日或本合同提前解除之日将涉案房屋恢复原状并向原告交换涉案房屋的，每逾期一日，除应按租赁期间的最高年度日租金和日午夜管理费之和的两倍至标准向原告支付超期占用涉案房屋期间每日的占用使用费外，还须承担因占用涉案房屋所发生的一切其他费用，直至被告将涉案房屋恢复原状并由原告收回涉案房屋。9.2条约定，被告由下列情形之一的，原告可书面通知被告解除合同。被告已支付的所有租金、租赁保证金、公共事业费保证金和其他费用均不予退还。同时，被告还须支付原告相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金：……逾期支付租金或其他任何应付款项累计超过三十日的；……10.2条在租赁期届满之日或本合同提前解除之日前，乙方应自担费用将其添置的可移动物品搬离该房屋并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及其增建和改建物品拆除，以使房屋恢复原状，本合同附件二载明的交付条件是乙方向甲方交还房屋的验收依据。经甲方书面同意保留该房屋现状的，乙方留于该房屋内的可移动物品和不可移动物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。某年某月，被告向原告发函，载明因疫情影响，被告无法维系经营，特此提出提前撤铺。某年某月某日，原告向被告发出解约函，原告以被告拖欠租金、物业管理费等应付费用已超过30日的行为，已经构成严重违约，函告被告：1.原告于某年某月某日正式解除与被告签订的合同及双方现有租赁关系；2.截止至合同终止日，被告需支付原告租金、物业费等各项欠费X元，及因逾期付款产生的违约金X元；3.被告已支付的保证金、公共事业费保证金等其他所有费用，我方不予退还。此外被告须向原告支付违约导致合同提前终止的违约金，金额相当与租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍，共计X元。4.被告应于合同终止日自担费用将房屋恢复原状并交换原告，逾期未恢复原状交付原告的，原告有权依照合同约定自行收回房屋，相关费用由原告承担，且被告应按照合同承担相应的违约责任。5.被告应于合同终止日起三十日内注销或变更以该房屋注册地址或营业地址的所有证照和许可，逾期未注销的，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。
【当事人诉求】
被告找到代理人，要求代理一审。被告诉求为降低损失。
【案件分析】
代理人经分析认为，疫情及其防控措施导致反诉原告无法正常使用系争房屋，且无法继续营业，如果继续履行租赁合同，对反诉原告明显不公。
【案件结果】
法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。现双方对合同解除时间及理由存在争议。原告认为系某年某月某日因被告长期欠付租赁费用构成违约而解除。被告认为系某年某月某日双方协商一致解除。对此本院认为，被告系于某年某月某日提出的撤店申请，然根据被告提供的微信聊天记录显示原告仍在就减免租金的方案与被告进行沟通，现被告并无其他证据证明原告与被告之间就合同解除达成合议。故对被告抗辩双方协商解除的陈述，本院不予采信。被告从某年某月起停止支付租金等租赁费用，属于违约，原告某年某月某日发函以此为由解除合同，故双方租赁协议于某年某月某日解除。被告作为承租人理应履行支付租金的义务，因前文所述，双方租赁关系至某年某月某日方解除，现被告确认其某年某月营业额计算的提成租金未支付，某年某月起停止支付租金，因此被告应当支付某年某月提成租金差额X元，某年某月某日至某年某月某日期间的租金X元。因被告要求减免部分租金，对此本院酌情考虑疫情因素，以及双方合同履行情况，从公平原则出发减免被告1.5个月的租金X元，因此被告应当支付原告某年某月某日至某年某月某日的租金X元。此外被告表示其认可原告计算的某年某月至某年某月某日的物业管理费、某年某月至某年某月某日的市场推广费、某年某月某日至某年某月某日的电费、水费的金额无异议，但认为不应当支付，然双方合同直至某年某月某日期间解除，被告应当支付原告相关费用。故本院对此予以确认。对于逾期付款违约金，根据双方合同约定，被告逾期支付租金或合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期支付之款项的0.1%向原告支付违约金。然结合被告违约的原因中有疫情的因素，且被告就租金的问题一直积极与原告进行沟通协商，结合被告要求调整为日万分之四的标准，本院对被告的要求予以采纳，故被告应当按照日万分之四的标准支付原告滞纳金。原告主张的起算时点符合合同约定，本院予以确认。对于解约违约金，本院结合双方履行情况，被告过错程度，以及合同剩余期限酌情确定被告支付原告一个月租金及物业费之和的X元违约金，与原告收取的被告支付的租赁保证金X元、公共事业费押金X元相抵扣，被告无需另行支付原告解约违约金。原告需另行返还租赁保证金差额X元。对于数采设备保证金X元，因原告确认被告已经将数采设备返还给原告，故原告应当将数采设备保证金返还被告。对于装修保证金，反诉原告共计缴纳X元，反诉被告没收并无相关依据，应当将该装修保证金返还反诉原告。对于房屋占有使用费，被告认为2023年7月9日已经将房屋返还给原告，原告要求被告现状返还房屋，因此不同意支付房屋占有使用费。现被告并无充分证据证明双方协商确定被告以现状返还房屋，被告亦确认其中的装修和设备仍在涉案房屋内。现原告仅主张至某年某月某日止的房屋占有使用费，本院予以认可，根据本案情况酌情确定被告应当支付原告某年某月某日至某年某月某日期间的房屋占有使用费X元。对于装修损失，因反诉被告现出租涉案房屋实际使用了反诉原告的装修，因此结合本案案情，本院酌情确定反诉被告补偿反诉原告装修损失X元。对于设备费用，现反诉原告并无证据证明其实际留存在反诉被告处的设备明细以及对应的设备价值，故要求反诉被告补偿设备价款的主张，本院难以支持。现反诉被告同意将相关设备返还反诉原告，反诉原告可至反诉被告处取回相关设备。
【相关法条】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。