租赁合同纠纷，租金、违约金获得支持

律师观点分析

【案件基本情况】

某年某月某日，C某（出租方、甲方）与Z某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方涉案房屋出租给乙方用于居住；租赁期限自某年某月某日起至某年某月某日止；月租金为X万元，租金以转账方式支付；首期付1个月，另付X万元押金，以后每1个月结算一次，提前7天支付下次租金，押金不变，甲方收到乙方租金（包括押金后，必须开具收据予乙方）；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过15天，甲方有权收回房屋，屋内设施按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方向对方支付违约金X万元整；若甲方违约，除退还乙方押金外，还需支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金（押金不得抵用房屋租金使用）。上述合同签订后，C某将涉案房屋交付Z某使用。Z某向C某支付押金X万元。Z某在租用涉案房屋期间，对房屋进行了装修。因Z某未支付租金，C某于某年某月某日收回了涉案房屋。

【当事人诉求】

C某找到代理人，要求代理一审。C某诉求Z某支付拖欠的租金，并支付C某违约金。

【案件分析】

代理人经分析认为，本案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因Z某拖欠租金，构成违约，故Z某应当承担违约责任。

【案件结果】

法院认为，本案的争议焦点在于租赁合同的效力。涉案房屋原为村集体的办公用房，系农村房屋，不属于城镇房屋的范畴，被告以房屋未办理产权登记或规划许可为由要求确认租赁合同无效缺乏依据，本院不予采信。原、被告之间签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，应属有效。合同签订后，被告未按约支付租金，原告有权解除合同收回房屋，并要求被告承担违约责任。被告租赁涉案房屋系用于居住，被告关于因疫情及封控原因致其无力支付租金，原告没有解除权的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。原告于某年某月某日收回房屋，故双方的租赁合同于某年某月某日解除。合同解除后，被告应支付欠付的租金，金额以双方确认的X元为准。关于原告主张的电费，被告对于某年某月、某月的电费并无异议，该部分电费为X元，故对于原告主张的电费金额予以照准。关于原告主张的水费，鉴于原告主张的系截止某年某月某日的水费，被告关于应对某月某日以后的水费予以扣除的意见合法有据，本院酌情予以扣减后，被告应向原告支付水费X元。关于原告主张的违约金，合同因被告欠付租金而提前解除，原告要求被告承担违约金合法有据，但合同约定的违约金过高，被告也提出抗辩，故本院酌情将违约金调整为X万元。被告Z某与W某系夫妻关系，涉案房屋用于家庭居住，租金属于夫妻共同债务，且W某在补充协议上签字承诺支付租金，故本院对于原告主张被告W某承担连带责任予以支持。合同因被告违约而解除，被告要求原告赔偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。