房屋租赁合同纠纷案件，帮助房主拿回租金免赔损失

律师观点分析

原告XX与被告B、B1房屋租赁合同纠纷一案，龙海燕律师代理两被告一方。

原告XX向本院提出诉讼请求: 1、判令两被告退回原告租金 25 000 元、押金 5 000 元;2、判令两被告赔偿由其行为不能履行合同造成原告经济损失 42 057.5 元;3、本案诉讼费用由两被告承担。

事实和理由: 2023 年4月10日原告与被告B签订铺面出租合同，将某市某区 7 号的铺面一、二层租给原告，租期一年，租金每年 25 000 元、押金 5 000 元。约定: 如甲方争吵造成乙方损失由甲方承担问题。合同签订时原告即付清租金、押金共 30000 元。原告也依约装修，同月 22日开业，同月 26 日被告B1大儿子到店铺闹事，说这房子我有份谁人租给你都不得，你不得在这里做生意,谁租给你就问谁要回钱你的损失一起问他们赔偿，这铺面不能租。原告将此事告诉被告B，同时原告也不能营业了。事至2023 年5月4日，被告B1找原告讲明房屋名字是其的，再同其签订一份租赁合同，保证无人再干扰闹事。原告于当时就同被告B1按与被告B签订的合同基本内容签订租赁合同，增加第十一条，只多给 2个月经营作补偿，增加“如屋主家人闹事如有一次要 10倍赔偿”内容。合同再次签订后原告进行营业，但两三天被告 2 的大儿子又来闹事了。原告无法经营下去，提出终止合同退回租金，赔偿损失。两被告都同意终止合同，愿退回租金 25 000 元、押金 5 000元，但损失他们不赔，他们说是大儿子闹事，经济损失叫大儿子赔偿。现原告不能营业，损失得不回来。

被告B、B1辩称，原告的请求没有事实及法律依据份合同有放并可以继续履行，不存在因被告方的原因致原告无法经营情形，被告没有违约，不同意解除合同，应依法驳回原告的诉讼请求

原告围绕诉讼请求依法提交了证据。庭审中本院组织当事人进行了证据交换、举证、质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告B是被告B1的二儿媳，被告B1与劳XX(现已过世)在婚姻存续期间购置位于某市檀坪镇文XX的临街楼房一幢 (三层)，该楼房的临街铺面在本案租赁前是由被告B使用经营烧烤等。2023年 4月原告XX联系被告B协商租赁上述房屋铺面，经双方协商一致，2023年4月10日原告XX(乙方、承租方)与被告B(甲方、出租方)签订《铺面出租合同》一份，约定:甲方将某市某区某某号的铺面一、二层租给乙方，租期从2023年4月28日至2024年4月28日止租金为每年49000元、先交租金后使用铺面，签订合同时应交押金5 000元，期满时退还乙方、但租期不满 1年的押金款归甲方所有;如乙方因自身原因中途不能继续租用的情况下放弃租用的，应在 2个月前通知甲方，乙方所交的租金不退回，并且商铺墙内外一切东西都不得拆或破坏，如果家人发生争吵造成乙方损失由甲方承担问题;该合同还约定有其他内容。被告B、原告XX分别在该合同尾部的甲方、乙方处签名，落款日期为2023年4月10日。合同签订后原告支付租金25 000元、押金5 000元共30 000元给被告B;被告B于2023年4月16日将案涉商铺交给原告管理使用，后原告对案涉商铺进行相应的装饰装修(主要是门前的招牌、一楼内的墙面、天面及隔出一间业务用房等)，用于经营奶茶店 (店名为“海南椰奶清补凉”)，并为了经营而购置了电压力锅、饭桌椅子等相应的用品，原告为此支出费用。原告于2023年4月22日开始营业，2023年4月26日被告B1大儿子谭X对原告说因有争议该商铺暂不能出租，原告为此找被告B、B1协商处理;2023年5月4日经双方协商一致，由被告B1 ( 甲方、出租方 ) 与原告XX(乙方、承租方)再签订《铺面出租合同》一份，约定的内容除了租期改为 2年(从2023年6月28日至2025年6月28日止)、增加第十一条:“1、 (免租2个月)，即正式生效日期为2023年6月28日开始至2025年6月28日;2、中途乙方经营不善可以转让、出租;3、屋主家人，不论男女有任何争执不得来店，如有一次10倍赔偿;4、不得另请来历不明的人来传话、闹事，同样也是10倍赔偿。”以外，与前一份合同的内容基本一致。被告B1、原告XX分别在该合同尾部的甲方、乙方处签名，落款日期为2023年5月4日。之后原告由于未得到被告B1大儿子谭X签署保证书保证其不再干扰原告经营案涉商铺，故至本案庭审时原告未进行营业。双方协调未果2023年5月22日原告以上述的诉讼请求及事实、理由诉至本院庭审中，被告认可案涉合同的效力，表示不同意解除案涉合同，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告B、B1先后签订二份房屋租赁合同，该二份合同是当事人的真实意思表不，不速及法伴怕大观足，当争八闪杀莎合问的双力均元开议，案涉合同为有效合同，当事人应当按合同约定履行义务，本案的诉讼主体适格。本案中双方争议焦点是被告是否违约、原告的请求应否支持问题，本院对此分析认定如下:

一、关于本案中被告的行为是否构成违约、原告请求被告退回已付租金、押金是否应支持问题。本案中，被告于签订前一份租赁合同后已按约定将案涉商铺交付给原告使用，原告开业后不久曾有被告的家人于 2023 年 4月26日对原告租赁案涉商铺提出异议、在一定程度上干扰到原告的正常经营，但随后双方为解决问题进行协商并于 2023 年 5月4日签订了后一份租赁合同，约定被告免原告 2 个月租金、被告的家人及第三人不得干扰原告对案涉商铺的使用;在后一份合同签订后，无证据证明被告的家人或者第三人有继续干扰、阻止原告使用案涉商铺，以致原告无法对案涉商铺进行使用的行为。根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”、第七百二十四条:“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同:(一) 租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;(二) 租赁物权属有争议;(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”的规定,综合考虑本案的实际情况，本院认定，在案涉前一份合同签订、原告使用商铺后有第三人(被告的亲属 )对原告进行干扰，是作为出租人的被告的权利有瑕疵，按约定应由被告解决，随后双方通过协商、签订案涉后一份合同予以解决，该合同签订后无被告违约的事实;本院认为，在本案中被告并无明显违约，原告无权单方解除案涉合同 (原告也无此请求)，双方签订的案涉合同无不能履行情形，双方应继续履行本案合同，故对原告请求被告退回已付租金、押金，因依据不足，本院不予支持。

二、关于原告请求被告赔偿因不能履行合同所造成的经济损失问题。本案中原告请求被告赔偿为案涉商铺的使用而进行的装饰装修及购置相应物品的费用损失，被告有异议。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十三条:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”的规定，结合本案查明的事实，本案中被告的亲属对原告使用案涉商铺的短暂干扰行为并不必然产生原告停止使用商铺进行经营的后果，在双方签订后一份合同中也已为此减免原告 2个月的租金作为经济补偿，据上述分析本案的合同双方应继续履行，故原告该项请求无事实和法律依据,本院不予支持综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零八条第七百二十三条、第七百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定,判决如下:

驳回原告XX的诉讼请求

案件受理费减半收取计 801 元(原告预交)，由原告XX负担。