律师观点分析

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：赵XX，男，汉族，1992年出生，住河南省洛阳市西工区。

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：赵X厚，男，汉族，1967年出生，住河南省洛阳市西工区。

以上再审申请人共同委托诉讼代理人：陈XX、陈X，海南XX律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：某置业公司，住所地：河南省洛阳市西工区凯旋西路30号凯瑞君临广场华府x号楼x号。

法定代表人：王XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：肖X，河南先为律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李X，河南先为律师事务所律师。

一审第三人：洛阳市住房和城乡建设局，住所地：河南省洛阳市洛龙区长兴街66号B座507室。

负责人：赵XX，该局局长。

再审申请人赵XX、赵X厚因与被申请人某置业公司（以下简称某置业公司）、一审第三人洛阳市住房和城乡建设局（以下简称洛阳住建局）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终6893号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

赵XX、赵X厚申请再审称，（一）案涉合同约定的房屋交付条件违反法律规定应为无效条款,赵XX、赵X厚接收的房屋不具备五方验收合格的条件，也未经消防验收合格,不符合法律规定的房屋交付使用条件。二审判决认定某置业公司交付的房屋符合合同约定的交房条件,明显属于事实认定错误,适用法律错误。（二）案涉工程2018年1月15日才具备五方竣工验收合格的条件，某置业公司交房出具的竣工验收记录不是真实合法的五方验收合格记录。案涉房屋2017年7月3日才经消防验收合格,在此之前不具备基本的居住生活条件。在此之前某置业公司未办证下来是因其自身原因导致的,而非因洛阳市政府要求某置业公司无偿移交幼儿园造成的,二审判决认定某置业公司未能按照约定日期办理产权备案登记并非自身因素或主观上怠于履行合同义务,某置业公司不应承担逾期办证违约责任,明显属于事实认定错误,显失公正。（三）在没有任何充分证据能证实某置业公司无偿移交配建幼儿园是其逾期办证的主要原因的情况下，政府因素不能直接认定为某置业公司逾期办证的免责事由。二审判决未查清某置业公司逾期办证的真实原因，认定某置业公司未能按照约定办理产权备案登记是因为政府调整及规划变更所致，某置业公司不承担逾期办证违约责任，属于认定事实和适用法律错误。综上,二审判决认定事实及适用法律错误,依法申请再审,请求撤销二审判决,依法改判支持赵XX、赵X厚的诉讼请求。

某置业公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律规定，合法有效，五方验收是合同约定和法律规定的验收方式，某置业公司依法依约向赵XX、赵X厚交付房屋，不存在逾期交房的行为。2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案。二、本案逾期办证并非某置业公司造成，一、二审认定事实清楚，判决正确。2013年12月10日，某置业公司与洛阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》时，政府并未预留划拨用地用于配建幼儿园。某置业公司竣工验收后积极提交竣工验收备案的资料，由于政府要求无偿移交幼儿园导致所有建设工程竣工验收备案有关的手续全部停办，直到与政府达成一致后才得以继续办理各项验收和备案。某置业公司没有故意拖延配合赵XX、赵X厚办证，晚于合同约定时间办证并未造成赵XX、赵X厚经济损失。综上，赵XX、赵X厚的再审申请不符合法定情形，依法应予驳回。

本院经审查认为，某置业公司未在约定的期限内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，造成赵XX、赵X厚不能及时办理房地产权属证书，应当承担违约责任。某置业公司取得案涉土地使用权时，洛阳市人民政府尚未发布《洛阳市人民政府关于城市住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》，未预留划拨用地用于某置业公司配建幼儿园，该政策的调整确属某置业公司不能预见、不能避免的客观事由，且对该公司的开发建设造成较大影响。但某置业公司认可开发的住宅项目本就规划有幼儿园，配建于30#楼，与其他住宅楼同步建设，某置业公司应当根据《通知》要求积极与政府协商移交事宜。根据原审有效证据和查明的事实，案涉楼栋于2018年3月8日通过了建设工程规划审核，6月1日办理商品房首次登记，而配建有幼儿园的30#楼于2019年7月12日竣工验收备案，某置业公司与洛阳市西工区教育体育局于2019年9月10日签订幼儿园无偿移交协议。据此可证，配建有幼儿园的30#楼的竣工验收备案、首次登记与案涉楼栋并非同步进行，某置业公司辩称由于政府要求无偿移交幼儿园导致所有建设工程竣工验收备案有关的手续全部停办，直到与政府达成一致后才得以继续办理各项验收和备案，与事实不符。故生效判决以政府政策调整及规划变更为由免除某置业公司的全部违约责任明显不妥。再审过程中，应当进一步查明赵XX、赵X厚逾期办证的具体原因，政府政策调整和规划变更所造成的影响以及当事人过错等事实，根据公平原则准确认定双方的责任承担，依法裁决。综上，赵XX、赵X厚的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

指令河南省洛阳市中级人民法院再审本案。