律师观点分析

上诉人（原审被告）：豆XX，女，1979年10月6日出生，汉族，个体工商户，现住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：王X，河北XX律师。
被上诉人（原审原告）：邢台市桥东区晋祠道社区居民委员会，住所地邢台市桥东区晋祠道社区居民委员会。
法定代表人：徐XX，居委会主任。
委托诉讼代理人：张X，河北XX律师。
委托诉讼代理人：杨XX，河北XX律师。
上诉人豆XX因与被上诉人邢台市桥东区晋祠道社区居民委员会（以下简称晋祠道居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2017）冀0502民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人豆XX的委托诉讼代理人王X，被上诉人晋祠道居委会的委托诉讼代理人张X、杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
豆XX上诉请求：一、适用法律错误原审判决中被上诉人提交了门市租赁合同，收据付款凭证、照片打印件。而认定：原、被告双方签订的《门市租赁合同书》是合同双方当事人在协商一致、平等互利、等价有偿的基础上所达成的。且并不违反法律和行政法规的规定，合法有效。但是，到庭审结束被上诉人没有提供其取得建筑工程规划许可证。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，被上诉人未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人签订的租赁合同无效、因此我与被上诉人的租赁合同是无效合同。二、原审认定事实不清，原审让我支付被上诉人2017年3月1日至2017年8月31日的租金。而事实上由于被上诉人未尽维修义务，致使我租赁的门市没水，房屋下雨漏水，经常断电。且第三方强行要拆除中央空调系统我找被上诉人调解，但是被上诉人不予理睬、导致我无法正常经营。只好于2017年6月28日撤出门市。并将钥匙和电卡都交给了被上诉人：而被上诉人早已于2017年7月将房屋出租给了现承租人李X。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，只能参照合同约定的标准支付占有使用费。我并没有将房屋占有到2017年8月31日，对此，我只能按实际占有时间支付被上诉人房屋占有费。综上，原审判决适用法律错误、认定事实不清。请求二审法院撤销原审判决，依法改判我与被上诉人的租赁合同无效，并按实际占用时间支付占用费。
晋祠道居委会答辩称，豆XX的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
晋祠道居委会向一审法院起诉请求：1、请求判令终止或者解除原被告于2016年8月17日签订的《门市租赁合同书》；2、请求判令被告立即支付其拖欠的自2017年3月1日起至2017年8月31日的房租共计125万元及拖欠自2017年3月1日起至2017年8月31日房租而产生的违约金2.5万元；3、请求判令被告腾房并归还租赁的门市及电卡等相关一应物品；4、本案诉讼费等费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月17日，原告邢台市桥东区晋祠道社区居民委员会与被告豆XX签订《门市租赁合同书》一份，合同约定原告将面积为1000平方米位于邢台市新兴东大街路北临XX出租给被告豆XX占有并使用；租金为每年250000元；租赁期限为2016年9月1日至2018年8月31日；付款方式为预交半年房租，以此类推；合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告豆XX分两次向原告预先支付了2016年9月1日至2017年2月28日的房屋租金，共计125000元，原告均出具了统一收款收据。被告豆XX缴清半年租金后，原告即将合同约定的房屋交付给被告占有并使用。2017年3月1日前被告豆XX应向原告预交2017年3月1日至2017年8月31日的租金125000元，但被告豆XX未向原告交纳。在原告多次催要未果的情况下，导致原告诉至本院。一审法院认为，原、被告双方签订的《门市租赁合同书》是合同双方当事人在协商一致、平等互利、等价有偿的基础上所达成的，且并不违反法律和行政法规的规定，合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同所约定的内容履行各自的义务。原告邢台市桥东区晋祠道社区居民委员会在被告豆XX预先支付2016年9月1日至2017年2月28日的房屋租金后，已将约定的房屋交付给被告使用，被告亦应按照合同约定的付款方式和时间在承租满半年后预先向原告支付下半年的租金。因此，原告要求被告豆XX支付其拖欠的2017年3月1日至2017年8月31日的租金共计125000元的诉讼请求，本院予以支持。原告提出要求被告豆XX支付其因拖欠租金而产生的25000元违约金，该约定不符合法律规定，对原告要求被告支付25000元违约金的诉讼请求本院不予支持。现被告豆XX以其拒缴租金的行为致使原、被告双方签订的租赁合同无法继续履行，故原告要求解除双方签订的《门市租赁合同书》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同既已解除，被告豆XX应将所承租原告的房屋腾空并退还给原告。另原告要求被告豆XX归还电卡等相关用品，因无证据证实被告已收到该物品，故对该诉讼请求，本院不予支持。另被告豆XX提出其已于2017年7月1日将钥匙退还给原告方工作人员，因无证据予以证实，故该答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第二款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，一审法院判决：一、解除原告邢台市桥东区晋祠道社区居民委员会与被告豆XX于2016年8月17日所签订的《门市租赁合同书》；二、被告豆XX于本判决生效之日起十日内向原告邢台市桥东区晋祠道社区居民委员会支付2017年3月1日至2017年8月31日的房租租金，共计125000元。三、被告豆XX于本判决生效之日起十日内将所承租原告邢台市桥东区晋祠道社区居民委员会位于邢台市新兴东大街路北临XX予以腾空并退还。四、驳回原告邢台市桥东区晋祠道社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告豆XX负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，豆XX上诉称其与晋祠道村委会的房屋租赁合同无效，但豆XX与晋祠道村委会签订了房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且已实际履行，原审认定双方签订的《门市租赁合同书》是合同双方当事人在协商一致、平等互利、等价有偿的基础上所达成的，且并不违反法律和行政法规的规定，合法有效，并无不当。对豆XX的该项上诉请求，本院不予支持。关于豆XX应当支付多少租赁费的问题，豆XX应当提交证据证明其已于2017年6月28日将租赁房屋交于晋祠道村委会，豆XX提交了录音证据，但录音中的证人并未出庭证明该事实，晋祠道村委会也不认可录音中的人是其授权的工作人员，原审未采信该证据并无不妥，仅凭该录音证据不能证明豆XX已于2017年6月28日将涉案租赁的房屋交还于晋祠道村委会，对豆XX主张租赁应当算至2017年6月28日的主张，本院亦不予支持。
综上所述，豆XX的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由豆XX负担。
本判决为终审判决。