律师观点分析

原告（反诉被告）：甘肃XX公司。地址：甘肃省张掖市甘州区。
法定代表人：张XX，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王X，甘肃XX律师。
被告（反诉原告）：陆X，男，汉族，甘肃省张掖市人，住本市甘州区。
委托诉讼代理人：陈XX，甘肃XX律师。
原告（反诉被告）甘肃XX公司与被告（反诉原告）陆X房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年5月4日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘肃XX公司的委托诉讼代理人王X、被告（反诉原告）陆X的委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘肃XX公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即向原告返还房屋；2.要求被告向原告支付占用房屋期间（自2017年7月1日至2018年3月1日）租金106666.66元，承担至交付房屋为止；3.要求被告向原告支付欠付的暖气费4350元；上述合计111016.66元；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于张掖市甘州区XX一楼从北向南第二间面积约150平米的门店，承租期限是五年，自2014年7月1日至2019年6月30日止，年租金16万元，预付押金6万元。2014年6月16日，原、被告签订补充协议，将原合同约定的五年租赁期限变更为三年，房租不变，按年支付。2016年6月20日，原告将房屋钥匙及房屋平面图交于被告，被告于同日开始装修。合同到期后，被告既不续签租赁合同，也不退还房屋，故提起诉讼，请求判如所请。
被告陆X（反诉原告）辩称并反诉：其承认原告在本案中主张签订房屋租赁合同的事实，但2017年7月1日合同到期后，被告向原告明确表示不再续租，并欲交还房屋，但原告拒绝让被告搬离房屋设施设备。2017年8月2日，原告将房屋上锁并张贴出租转让广告，该行为表明被告已将房屋实际归还原告，故被告不存在租期届满后继续占用房屋及相关费用的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并反诉要求原告返还押金60000元及屋内设施设备。本案在诉讼中，设施设备已由被告搬离，故不再反诉主张该项请求。
原告（反诉被告）甘肃XX公司针对被告（反诉原告）陆X的反诉辩称：被告在签订房屋租赁合同时预付押金60000元是事实，但被告至今未向原告交付房屋，对其房屋内设施设备并不知情。涉案房屋是被告上的锁，被告应将租金及暖气费交清后方可搬走屋内设施设备，且被告的行为构成违约，押金60000元不同意返还。
本案经审理认定事实如下：2014年6月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告租赁原告位于张掖市甘州区XX一楼从北向南第二间面积约150平米的门店，租赁期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日止，年租金16万元，签订合同前支付租金16万元及预付押金6万元。被告于签订上述合同的同日向原告交付第一年房租16万元及预付押金60000元。2014年6月16日，原、被告签订补充协议，将原合同约定的五年租赁期限变更为三年，房租不变，按年支付。2015年7月25日，被告向原告支付第二年租金16万元，2017年1月14日支付第三年租金16万元。租赁期限届满前，被告经营的“XXX”停业关门，并将门店钥匙交给隔壁烟酒门店内（该店亦由原告出租），交待如有人看房负责开门。后原、被告亦商量由原告出租或被告找人转租，原告于2017年8月2日在租赁门店的卷闸门上张贴“本店转让或出租”的广告，所留联系电话为原告工作人员的电话，期间原告亦派人看过门店，但被告在店内的设施设备一直未予搬离，本院第一次开庭时要求双方庭后共同到场由被告搬离屋内设施设备并交付钥匙，原告亦表示同意，2018年8月11日双方到场并由被告搬离了屋内设施设备，同时将钥匙交付原告。庭审中，原告增加要求被告修补烟道的诉讼请求，被告愿意为原告修补，但原告未在法定期限内补交诉讼费用。
上述事实，由原告提交的房屋租赁合同及补充协议、烟道照片，被告提交的广告照片、房屋租赁合同及补充协议、支付房租及预付押金的收款收据、证人证言等证据及原、被告陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：原、被告形成租赁合同的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。原、被告签订租赁合同后，被告按约向原告支付了押金60000元以及三年的房屋租金，双方约定的租赁期限截至2017年7月1日到期，被告租赁期限届满前已经停业关门，根据原告于2017年8月2日张贴招租广告并预留其工作人员电话的事实以及招租广告的内容，可以推定原、被告就门店租赁事宜经商议后达成一致意见，即可由被告进行转租或由原告直接进行出租，后因无人承租，被告亦欠缺主动积极态度，引起原告诉讼，原告亦在庭审中表示被告如不支付占用期间的租金及暖气费则拒绝让被告搬离设施设备。原告的上述行为表明双方经协商后原告同意与被告共同寻租，招租广告中“本店转让”内容的意思表示应是原告同意店铺可以由被告转让，即被告可将店铺设备设施转让他人后由原告与他人签订租赁合同，如若他人与被告未达成转让协议，可由原告直接出租房屋，该意思与招租广告“本店转让或出租”中的“出租”意思一致，因此原告对被告不再承租的意思表示应是明知的，原告对被告设施设备暂且放置租赁房屋的行为亦是默示同意的，应视为租赁期限届满后双方租赁合同的权利义务已终止。即便涉案房屋至今未有人承租，被告亦应在合理期限内予以主动搬离，并且原告给予必要的配合协助，但无论何种原因被告的设施设备客观上存放至2018年8月11日才通过法庭予以搬离，综合上述因素，原告主张被告承担直至搬离之日的租金虽不能成立，但被告应向原告承担各种费用及损失60000元较为适当。根据合同关于对押金的约定内容，合同期满后由被告交清租赁房屋产生的各种税费后原告应予以返还押金，被告已付清三年房屋租金，且双方合同权利义务在合同期满时已终止，故原告应向被告返还押金60000元。关于原告增加要求被告修补烟道的诉讼请求，因其未在法定期限内补交诉讼费，故本案中不进行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
被告陆X向原告甘肃XX公司返还位于张掖市甘州区XX一楼从北向南第二间门店（已履行）；
被告陆X向原告甘肃XX公司支付各种费用及损失60000元，限于判决生效后三日内履行；
驳回原告甘肃XX公司的其他诉讼请求；
原告（反诉被告）甘肃XX公司向被告（反诉被告）陆X返还押金60000元，限于判决生效后三日内履行。
上述二、四项相抵后，原、被告的义务即全部履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1260元（已减半收取），由被告陆X负担。原告已交纳，被告直接给付原告，本院不再向原告退还受理费。
反诉案件受理费2900元，减半收取1450元，原告（反诉被告）甘肃XX公司负担1260元，被告（反诉原告）陆X负担190元。被告（反诉原告）陆X已交纳，原告（反诉被告）甘肃XX公司直接给付被告（反诉原告）陆X，本院向被告（反诉原告）陆X退还反诉案件受理费1450元。
如不服本判决，可被告（反诉原告）陆X于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。