本文结合律师办理小区公共收益（收入）追索案件的经验，从诉讼维权角度整理出业委会向物业公司追索公共收益（收入）的难点，并就业主如何向物业公司追讨公共收益给出建议，希望对各位有所帮助。
一、业主/业主委员会追索小区公共收益（收入）的难点
（一）业主委员会成立不合法。业委会的成立未能依法征求全体业主的意见，从程序上说产生的业主代表缺乏应有的代表性，因此业主委员会不具备合法主体地位，无权提起诉讼。
（二）业主委员会未取得业主大会授权。业主委员会诉请所涉系争事项属于涉及系争小区业主的重大事项，应当由符合法律规定数量的业主共同决定，业主委员会如欲提起民事诉讼，应经业主大会以合法决定通过，未经业主大会以合法决定通过，应予驳回。
（三）业主委员会正在选举换届。业主委员会正在换届选举过程中，新一届业委会尚未组建成立，在新一届业委会产生前不可以提起诉讼，原告的相关权利要在新一届业委会备案成立后再行主张。
（四）授权内容不符合。业主委员会起诉要求被告公布公共收益明细账目及返还小区公共收益收入，该诉请涉及小区业主的共有权益，应当得到业主的授权。如果原告提供的业主大会表决结果载明的授权事项与本案诉讼请求内容不符，则无权提起诉讼
（五）个别业主不具备诉讼主体资格。公共区域属于业主共有，公共收益系业主共有。业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。个别业主并非主张返还小区公共收益的适格诉讼主体。
（六）诉讼时效届满。司法实践中有这样一个案例，成都市芙蓉花园城业委会于起诉小区物业公司收回公共收益监管权，法院以“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定为由，认为业主委员会主张2014年之前的广告收益 已超过诉讼时效，对收回2014年8月以前的广告收益不予支持。
（七）公共收益金额的确定（举证难度较高）。实践中小区公共收益一般都是由物业公司代管，虽然法律要求物业公司按期公示公共收益收支情况，但业委会根本无法核实其真实性，无法确定公共收益的具体金额。
二、业主/业主委员会追索小区公共收益（收入）的建议
（一）提起公共收益追讨之诉前确保具备诉讼主体资格
业委会在法律上一般被看作“其他组织”，现阶段司法实务中，法院在审理以业委会为一方的纠纷案件时，已经认可其具备诉讼主体资格。法院主要从以下两方面审查、判断业主委员会在公共 收益类诉讼案件中是否具有诉讼主体资格：
1.业主委员会的成立是否符合法定程序。即业委会依 法成立并在物业所在地街道办事处、镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案；
2.业委会提 起诉讼是否经过业主大会的授权。法院裁判观点多认为，业委会有权作为诉讼主体提起追索公共 收益之诉，但须全体业主按法定程序授权赋予其诉讼主体资格，且在诉讼时效期间内。
【建议】业委会提起诉讼时，最好向法院提交业委会备案表、业主大会议事规则、表决结果的公告（街道办事处、居民委员会盖章确认）、公证处的公证书等材料，证明业委会有诉讼主体资格。 此外，业委会最好邀请街道办事处、居民委员会等部门对召开业主大会会议的情况进行监督，最后街道办事处、居民委员会在表决结果的公告上盖章确认。同时，有条件的小区可请公证处对全程表决进行公证。
（二）公共收益诉讼应当在诉讼时效内提起
关于业委会主张公共收益诉讼时效，因各地裁判观点不一，具体以法院裁判为准；关于返还公共收益的数额，则需业委会提供证据证明，法院据此作出相应裁判。根据相关案例，关于公共收益诉讼时效，法院裁判有适用诉讼时效、诉讼时效3年两个观点。诉讼时效起算，法院裁定有四个观点：从业主委员会成立之日起算、从物业服务企业撤场之日起算、从业委会知道或者应当知道权利受到损害之日起计算、不存在超过诉讼时效。
【建议】如果庭审中对方提出诉讼时效抗辩，业委会可从以下角度给予回应：业委会经业主大会授权，代表全体业主基于公共部位收益的所有权主张相关权利，并非行使债权请求权。物业公司侵占业主的公共收益，属于对全体业主的侵权行为，这种侵权状态是持续进行的，倾向于不适用诉讼时效的观点，在诉讼时可以主张全部被侵占的公共收益。
（三）做好证据收集与固定工作，明确公共收益的期限、范围、数额
诉讼前应当明确公共收益的期限、范围、数额、并收集固定好支持诉讼请求的证据，可以尝试通过和物业公司沟通并达成协议、委托第三方审计机构审计、向行政主管部门求助、提起业主知情权之诉等方式收集和固定证据。
（四）提前做好物业公司关于成本、支出抵消抗辩的应对
业主一方在应对物业公司关于成本、支出抵消抗辩时可以从以下两个视角加以应对：
1.关于物业公司提出的支出抵消应当要求提供凭证，并仔细审查相关支出属于物业管理费组成部分还是业主共有部分支出，防止物业公司重复计算费用支出。
2.根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业服务企业在对共有部分进行经营之前，应当经过业主大会的同意。物业服务企业在未经全体业主同意的情况下，无权擅自利用共有部分从事经营活动，更无权擅自使用公共收益弥补其经营不足。
