律师观点分析

原告中国XX（以下简称XXX）与被告矫XX、通化XX公司借款合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XXX委托诉讼代理人王XX、管XX，被告矫XX委托诉讼代理人矫XX，被告通化XX公司委托诉讼代理人罗XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XXX向本院提出诉讼请求：1、要求被告矫XX立即偿还我行个人商用房贷款本金362，166.62元及截止至2019年8月19日利息133，997.05元本息合计496,163.67元以及2019年8月19日至贷款结清之日所产生的利息和罚息;2、请求确认本案抵押合同有效，原告有权就抵押物折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权;3、被告承担诉讼费。开庭前，原告申请追加通化XX公司为被告，并要求其承担连带保证责任。庭审中，原告变更第1项诉讼请求，要求被告矫XX立即偿还个人商用房贷款本金362，166.62元及自2015年1月16日起至贷款结清之日所产生的利息和罚息。事实与理由：被告矫XX于2014年1月16日向XXX申请个人商用房贷款41万元，借款期限为120个月。被告矫XX自愿以所购个人商用房作为贷款抵押。原告于2014年1月16日与被告签订《个人借款/担保合同》（编号:江源XX2014年100XXXX0014号)，并于2014年1月16日向被告矫XX发放个人商用房贷款41万元。从2015年7月起被告矫XX未按照还款计划按时还款,我行多次对被告矫XX进行催收并下达催收违约贷款通知书,被告矫XX以没有钱为由拒绝还款，截止至2019年8月19日，借款人贷款余额362,166.62元，积欠利息133，997.05元。根据《个人借款/担保合同》第二部分通用条款第十四条第L项约定“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息”被告矫XX已经违约。望请法院依法支持原告的诉请。
矫XX辩称，其对原告的诉请没有异议，但现在没有偿还能力。
通化XX公司辩称，1、原告要求答辩人承担连带保证责任的依据不足。答辩人与原告签订保证合同的目的是在购房人未取得商品房产权证的基础上，为购房人所做的阶段性担保。一旦购房人可以办理商品房产权证后，答辩人的担保责任就自动解除。本案中,矫XX购买的商品房在2018年11月份就可以办理产权证,答辩人及时通知了矫XX及原告，让其及时办理，由于矫XX以及原告的懈怠，导致涉案商品房一直未办理产权证，从而加重了答辩人的担保期限。根据《担保法》及其相关司法解释的规定,答辩人不应承担保证责任。2、即使答辩人需要承担保证责任，在原告要求答辩人承担担保责任前，也应就矫XX购买的位于江南盛世新都第十三幢一单元M3号商品房优先受偿，应优先拍卖该房屋，以拍卖的房款清偿债务。根据《物权法》第一百七十六条规定，被担保的的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务，债权人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中,矫XX向原告借款时提供了上述商品房作为担保，签订了抵押合同，故原告应先就矫XX提供的商品房担保优先受偿,即使答辩人承担担保责任也仅仅对拍卖房屋后不足的部分承担责任。3、即使答辩人承担担保责任，为节约诉讼成本，避免答辩人另行提起追偿权之诉的诉累，请求贵院在判决书判项中写“答辩人承担保证责任后，有权向矫XX追偿”。
XXX围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，XXX与矫XX签订《个人借款/担保合同》，合同约定，借款金额人民币41万元，借款用途为购置商用房，贷款期限为120个月，从2014年1月16日至2024年1月16日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮25%确定。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。还款方式为按月等额本息还款法。抵押人矫XX自愿以其购买的位于江源区江南盛世新都XXM3号房屋向贷款人提供抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记，该抵押登记的担保人为通化XX公司。该合同还约定借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成借款人违约。借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。该合同贷款人处加盖XXX合同专用章，矫XX在借款人、抵押人处签名，通化XX公司在保证人处加盖公章及法定代表人林XX的名章。2014年1月16日，XXX向矫XX发放个人商用房贷款41万元。矫XX已偿还借款本金47833.38元，尚欠借款本金362，166.62元。矫XX从2015年1月16日起开始连续拖欠借款本金、利息、罚息。
另查明，通化XX公司于2013年12月19日给XXX出具《保证函》一份，内容为“中国XXX：矫XX已与我单位签订《预购房合同》，购买我单位正在开发建设的位于孙家堡子四委住宅一套，建筑面积192.27平方米，预定单价4275.00元/平方米，预定总房价（大写）捌拾贰万壹仟玖佰伍拾肆元，计划于2013年12月30日竣工交付使用。现矫XX拟向你行申请办理个人住房抵押贷款（大写）肆拾壹万元。我单位保证：1、住房竣工办理《房屋产权证》、《土地证》后，借款人主动与贷款银行签订抵押合同，办理《房屋他项权证》、《土地他项权证》，并交付贷款银行。2本保证为不可撤销的经济担保，即本保证人承诺在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，由贷款银行从我单位“保证金”存款账户上直接扣收。3、在上述1-2项完成前不动用贷款银行已转入我单位“保证金”存款账户上的借款人的购房贷款20500.22元。本保证函自开出之日起生效，有效期至上述1-2项完成之日止。”同日，通化XX公司给XXX出具《承诺书》一份，内容为“中国工商银行股份有限公司白山分行江源XX：我公司2013年在孙家堡子四委开发建设工程已封闭，为加快售楼进度以及应客户的需要，我公司在你行申请办理个人住房期房按揭贷款。为此，我公司特此郑重承诺：1、在房屋竣工验收合格后，负责并监督借款人办理《土地证》登记手续，并将《土地证》交由你行保管。土地分割到每户。2、办理商用房按揭时，在客户未取得《房屋他项权证》、《国有土地使用证》时，本公司为借款人承担阶段性连带担保责任；在借款人办妥《房屋他项权证》、《国有土地使用证》和《土地抵押登记证》后交由你行保管。特此承诺”
本院认为，XXX与矫XX签订的《个人借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。XXX根据合同约定履行贷款义务后，矫XX应按合同约定履行还款义务。因矫XX未按约定履行还款义务，XXX有权依据合同约定要求矫XX偿还借款本息。关于XXX是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题。矫XX以所购房屋为涉案借款提供抵押担保，但该房屋仅办理了预告抵押登记，并未办理正式抵押登记以致抵押权未设立。故XXX主张其对该房屋享有优先受偿权的诉讼理由不能成立，对于该项诉讼请求，不予支持。通化XX公司于2013年12月19日出具的《保证函》和《承诺书》，已经明确其在矫XX的该笔贷款中承担阶段性连带保证责任。通化XX公司称矫XX购买的商品房在2018年11月份就可以办理产权证,其已经通知了矫XX及原告。但矫XX称并未接到通知，其对此事并不知情。且通化XX公司亦未提交证据予以佐证。因此，通化XX公司对矫XX的剩余贷款本息应承当连带保证责任。
综上所述，对XXX要求矫XX偿还借款本金362，166.62元及自2015年1月16日起至贷款全部还清时产生的利息、罚息，确认双方签订的《个人借款/担保合同》有效，通化XX公司承当连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。对XXX的其他诉讼请求，不予支持。对通化XX公司辩称其不应当承担连带保证责任的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”、《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”、《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，判决如下：
一、矫XX于本判决发生法律效力后十日内偿还中国XX借款本金362，166.62元，并按合同约定支付自2015年1月16日起至借款本金还清日止的利息、罚息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、通化XX公司对上述款项承当连带保证责任；其在承担保证责任后，有权向矫XX追偿。
三、中国XX与矫XX于2014年1月16日签订的《个人借款/担保合同》有效。
四、驳回中国XX的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取4371元，由矫XX、通化XX公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。