律师观点分析

A、B与通化XX公司、通化XX公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
吉林省通化市东昌区XX
民 事 判 决 书
（2017）吉0502民初1443号
原告：A，女，1972年6月25日出生，现住通化市，
原告：A，男，1969年4月22日出生，现住通化市，
二原告委托代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
被告：通化XX公司，住所地：通化市江南新XX（欧亚商都XX），
法定代表人：A，总经理，
委托代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
被告：通化XX公司，住所地：通化市江南XX，
法定代表人：A，总经理，
委托代理人：A，该公司经理，
原告A、B与被告通化XX公司（以下简称东方XX）、通化XX公司（以下简称东方物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年4月28日受理，2017年6月15日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人A，被告东方XX委托代理人A，被告东方XX委托代理人A到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
原告A、B向本院提出诉讼请求：要求被告连带赔偿原告地热维修费3000元；承担质量保证责任；案件受理费由被告负担，事实和理由：2016年6月30日，原告与被告东方XX签订了《商品房买卖合同》，购买了被告东方XX开发的高力御景首府向其X-X-X号房屋，并同时提供了《住宅质量保证书》，2016年7月4日，房屋交付验收时，发现房屋地热有漏水，东方XX主动进行维修，原告入住后，第一次供暖不久就出现再次漏水问题，原告与东方XX协商维修事宜，东方XX提出让原告自行维修，物业承担费用，2017年3月15日再次出现漏水情况，给原告造成了财产损失，原告认为，该房屋在保修期内被告应当承担对原告房屋的保修责任，
被告东方XX辩称：原告的房屋是从施工单位南通A、B手中购买的二手房，并非直接从被告东方XX公司手中购买，购房时，该房屋已过质保期，故被告东方XX不予承担责任；房屋交房时经过验收、打压、测试并无问题，漏水并非被告东方XX公司造成；原告要求维修损失费及5年质保期，无事实及法律依据，根据商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定第五条采暖的质保期是一个采暖期，并非所说的5年，
被告东方XX辩称：验收房屋之后，经过打压、测试并无问题，地热、漏水不是我方的责任，不承担赔偿责任，
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交备案证，证明：涉案的房屋经过竣工验收，符合国家有关建设管理规定，2015年9月24日备案，竣工时间在2012年9月30日，交付使用是在2012年10月，原告质证意见：因系复印件，不予认可，本院认为，该证据虽为复印件，但能客观反映被告东方XX房屋竣工验收备案时间，故本院采信，2、原告提交人工费收据、身份证复印件、售货清单（地砖）票据、漏水点的现场及修复后的照片，证明：房屋地热质量不合格，导致原告支出地热维修损失3000元，应由第一被告承担赔偿责任，二被告质证意见：收据及销货清单并非正式的发票，不能证明原告的损失数额，对照片的真实性有异议，不予认可，本院认为，结合庭审各方陈述及提交的相关证据，可以证明原告购买的房屋地热出现漏水问题，且系原告自行修复，故本院采信，
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告东方XX于2013年2月份将其开发的该争议房屋抵账给江苏XX公司，江苏XX公司转让给A，原告在A处购买的该房屋，原告与被告东方XX于2016年6月30日签订了《商品房买卖合同》，购买了XXX-X-X号房屋，2016年8月1日被告东方XX将该房屋交付原告，在房屋交付时，原告发现地热漏水，被告东方XX给予了维修，原告装修入住，2017年3月，原告发现地热再次漏水，原告与被告东方XX协商维修，协商后由原告自行进行了维修，花销费用3000元，争议房屋于2015年9月24日竣工验收备案，
本院认为，本案争议的焦点是：原告购买物业发生的地热漏水原因是什么？原告物业设施即地热漏水的维修责任应由谁承担？原告的各项请求有无事实是否应当支持？
根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任，”第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算，”《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年，其他项目的保修期限由发包方和承包方约定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，”第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，”的规定，争议的房屋无论原告从何种渠道购买，最终签订《商品房买卖合同》的主体为原告与被告东方XX，且东方XX系该房屋的开发建设主体，被告东方XX应对其开发建设的建筑工程承担质量保证责任，依照相关法规规定，供热设施保修期为两个采暖期，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，该建设工程竣工验收备案的时间为2015年9月24日，原告购买该房屋的时间是2016年6月30日，房屋交付时原告即发现地热漏水，说明系属质量原因，被告东方XX给予了维修，2017年3月该房屋地热再次出现漏水，两次发生地热漏水问题均在保修期内，故被告东方XX应当承担保修责任，但经与原告协商，由原告自行进行了维修，所产生3000元的维修费被告东方XX应当支付给原告，原告主张判令被告承担质量保修责任，该保修责任系法定，无需判决予以确认，
综上，依照上述法律的规定，判决如下：
被告通化XX公司于本判决生效后立即赔偿原告A、B损失3000元，
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
一审案件受理费50元由被告东方XX负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院，
审　判　长　　韩春雷
人民陪审员　　A
人民陪审员　　王士豪
二〇一七年六月二十二日
书　记　员　　刘一博