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开发商逾期交房,购房者能否“断供”对抗?

发布者:韩东律师|时间:2021年08月03日|分类:抵押担保 |918人看过


近几年,随着环保的加强,工地管控严格,再加上疫情、洪水等各种因素,某个楼盘若能够按期交房,真心值得庆祝。

 

然而,大多数的楼盘等来的却是一纸延期交房告知书,内容全是开发商在诉苦。

 

延期时间短的,可能也就三五个月,时间长的,半年、一年甚至遥遥无期。

 

苦逼的购房者,不仅新房子住不进去,还得月月还着贷款;更有甚者,月月交着房租。

 

于是,面对开发商迟迟不交房的“无耻行为”,有的购房者想到了以“断供”的方式来对抗,或者叫降低自己损失。

 

生活中,这样做的人还不少。

 

但这样的行为,通常很容易引起三个法律后果:

1)不按时还贷,影响个人征信;

2)银行扣开发商保证金,开发商愤而追偿,或者起诉解除购房合同;

3)银行要求购房人提前归还全部贷款,开发商承担连带责任(通常连续或累计六个月断供)。

 

不按时偿还银行贷款,会影响个人征信,这点毋庸置疑。

 

断供引起银行扣开发商的保证金,这也是银行为了规避自身风险而经常采取的措施,毕竟在产权证办理出来之前,开发商还承担着保证责任。

 

但开发商是否会愤而起诉追偿,或者解除合同,这点也视开发商而定。

 

有的开发商可能觉得无所谓,毕竟都没钱正常施工了,扣那点保证金也不痛不痒。

 

有的开发商觉得不行,银行扣开发商的保证金,对于开发商的信用评级还是有一定影响的,而且也不能自行承担这个损失,得赶紧起诉把扣的钱收回来;或者把房子收回来,把保证合同解除。

 

开发商承担担保责任后,可以向购房者追偿,也毋庸置疑。

 

但是,如果开发商在逾期交房的情况下,购房者“断供”,开发商是否有权解除合同?

 

各地法院对此持不同的态度。

 

山东济南中院认为,开发商逾期交房违约在先,其承担担保责任源于其逾期交房行为,故开发商无权解除合同。


江苏连云港中院认为,关于开发商代偿后有权解除合同的条款系格式条款,免除了开发商责任,加重了购房者责任,该格式条款无效,开发商无权解除合同。


福建莆田中院认为,开发商是否违约,是否逾期交房、逾期办证,并不必然导致购房人不能偿还银行贷款,也不是购房人拒绝还贷的正当理由。


河南郑州中院认为,购房合同约定购房人未及时还贷,开发商有权解除合同,至于开发商逾期交房,购房人可另行主张权利。


之所以会出现不同的结果,根本原因在于购房合同关系与金融借款关系属于两种不同的法律关系。

认为开发商无权解除购房合同的观点在于,购房者已经支付了全部购房款,开发商的合同目的已经实现,仅仅因为购房者“断供”便解除合同,对购房者非常不公平。且相关的解除合同条款权利义务不对等,属于格式条款,明显加重了购房者的责任。

 

开发商代偿“月供”后,完全可以行使追偿权,向购房者要求还款,而不是解除购房合同。

 

再者,开发商提供的担保是阶段性的,如果开发商能够按时交房、按时办证,担保责任在办证以后自然解除,必然不会再承担担保责任。

 

现在因开发商的违约行为导致承担了担保责任,其无权解除购房合同。

 

而认为开发商有权解除合同的观点在于,购房合同法律关系与借款合同法律关系属于两种不同的法律关系。

 

开发商违约不是购房者断供的正当理由,开发商违约时,购房者应当积极根据购房合同向开发商主张权利,而不是以“断供”来对抗。

 

“断供”本质影响的是银行债权,既然购房者向银行借了钱,就应当积极履行还款义务,当出现“断供”行为时,银行自然有权依据借款合同扣开发商的保证金。而开发商的保证金被扣,其又可以依据购房合同中的约定来向购房者主张权利。

 

绕了一圈,开发商的违约行为引起购房者消极“断供”,最终购房者反而成了违约方。

 

根本原因在于,购房者主张权利的方式不对,开发商违约,应当向开发商主张权利,而“断供”行为,却反而侵害了银行的权利。

 

为何类似的案情会出现不同的结果,因为我国并非判例法国家,一个地方的法院这样判,并不意味着另一个地方的法院必须这样判,毕竟,不同法官对于法律条文也有不同的理解。

 

当然,为了尽力统一裁判结果,最高院要求自2020731日起,各级人民法院在裁判时要进行类案检索,以统一法律适用,提升司法公信力。

 

那么,作为购房者,当遇到开发商逾期交房或者逾期办证时,应当如何应对。

 

我认为,不应当采取“断供”的方式来对抗。

 

首先,不利于个人征信。万一因为逾期还款而给个人征信留下污点,得不偿失。

 

其次,如果因为“断供”被开发商起诉追偿,不仅要偿还欠款,甚至要承担律师费(律师费是否支持,各地观点不一)。

 

最后,如果因为“断供”行为被开发商起诉退房,或者被银行起诉要求提前还款,一旦被法院支持,不仅要承担违约责任,律师费,还会损失已经还款部分的利息,将很可能钱房两空。

 

最好的做法是在开发商出现逾期交房后,根据情况向开发商主张权利,及时起诉退房、解除贷款合同,或者不退房,要求开发商支付逾期交房的违约金。

 

贷款合同只有在解除以后,才可以不用还款,在解除之前,尽量不要“断供”。


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