裁判要旨：被告XX公司在交房期满之前明确告知不能按时履行交房义务，且延期时间达一年，原告以被告预期违约为由主张合同法定解除，合理有据，该院予以支持。被告XX公司以因恶劣天气、政府职能部门职务行为可以顺延期间进行抗不，理由不力，该院不予支持。

       2018年X月X日，XX公司（出卖人）与袁某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定袁某购买该公司房屋一套，建筑面积114.23平方米，房屋总价款壹佰零玖万伍仟捌佰元整。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月31日前向袁某交付商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3、因恶劣天气影响到工程施工进度的。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。

      合同签订后，袁某支付了首付款并向某银行申请贷款，用申请的贷款支付了剩余购房款，并自2019年1月10日起开始偿还贷款。截止2019年12月10日，原告已经偿还的贷款本息合计56867.16元。

2019年10月22日，被告XX公司向原告发布《延期交房告知书》，告知因政府治理大气污染等政策，致使工地多次停工，造成工期延误，预计2020年12月31日启动房屋交付。原告多次与被告XX公司协商退房事宜，该公司告知原告先把银行贷款结清以后，才能办理退房事宜。无奈之下，原告找到本律师，本律师告诉他，根据法律规定，银行贷款由银行直接放款给该公司，即便要退，也应该由公司向银行退款。如果袁某偿还了银行贷款而公司不退款，仍然需要通过法院来解决。之后袁某听从本律师的建议，将XX公司起诉至法院。

一审法院认为：

袁某与XX公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定,是合法有效的合同,双方应该严格依照合同的约定履行各自权利义务。合同约定XX公司应于2019年12月31日前向袁某交付房屋，逾期则应当承担违约责任。被告XX公司以因恶劣天气、政府职能部门职务行为以及新冠肺炎不可抗力（发生在《延期交房告知书》之后）因素影响，可以顺延期间进行抗辩，理由不力，本院不予采纳。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别偿还担保权人和买受人。因此，袁某要求被告XX公司向交通银行河南分行偿还《个人房产抵押贷款合同》所涉剩余贷款本金及利息，于法有据，本院予以支持。

一审判决结果：

1、确认原告袁某与被告XX公司签订于2018年10月10日的《商品房买卖合同》于2020年X月X日解除。

2、解除袁某与某银行及郑州XX置业有限公司三方签订的《个人房产抵押贷款合同》。

3、限被告XX公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁某返还购房首付款335186元及产权登记代办费826元并返还从2019年1月10日起至判决生效之日至袁某已向某银行股份支付的贷款本金及贷款利息。

4、限被告郑州XX置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向某银行返还《个人房产抵押贷款合同》项下的剩余贷款本金及利息。

5、限被告郑州XX置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁某支付违约金5475.93元及赔偿按揭贷款费用1000元。

6、被告郑州XX置业有限公司协助原告袁某办理住宅专项维修资金7430元的退回手续。

一审法院判决后，被告XX置业公司不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，认为：原告诉请的贷款利息无法律依据，《商品房买卖合同》对此并未约定，该公司可以因政府职务行为而顺延交房时间，袁某解除合同的条件不成就，该置业公司不属于违约，且要求该置业公司承担袁某的贷款利息、违约金及按揭贷款费用适用法律错误。

二审法院认为：案涉合同签订于2018年10月10日，郑州市环境污染治理自2015年开始已经施行多年，且XX置业公司未提交因环境污染防治措施导致其实际停工的证据，故XX置业公司称逾期交房的原因不能预见等上诉主张不能成立。

二审判决：一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。

本律师建议：购房过程中，购房人通常处于弱势一方，在签订购房合同时要注意付款、交房、办证等各项重要事件的时间节点以及违约责任。开发商延期交房、延期办证属于家常便饭，作为购房人，要及时维护自己的合法权益。

本案当中，开发商要求购房者先行偿还银行贷款，才予以办理退房手续，这种要求显然不合法。且不说购房者是否有能力偿还银行贷款，即便偿还了银行贷款，开发商再以各种内部走流程、领导审批等接口拖延几个月、甚至半年以上的时间都是很正常的事情。如果与开发商协商不能解决问题，最好是及时拿起法律武器维护自身合法权益，以免错失最佳时机。