刘梦律师
律师观点分析
逾期交房违约金之违约金标准的确定
1、案情简介
郭某某等向贵州某某房地产开发有限公司购买了商品房，双方依法签订《商品房预售合同》，合同约定交房时间是2017年6月30日，并且约定逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
同时，该合同的附件十二补充协议中约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房总违约金支付比例最高不超过房屋总价的1.5%。
案涉房屋实际符合交房条件的时间是2018年10月30日，所以本案案涉房屋共计逾期时间为16个月，最终该案判决贵州某某房地产开发有限公司按同地段同类房屋的租金评估价单价每平米15元向购房人支付逾期交房违约金，违约金计算公式：房屋建筑面积?15元/m2 ?16个月，最终违约金数额远大于协议约定数额。
2、刘梦律师点评
业主方原本想以逾期交房违约金的补充协议无效为由推翻房开商按房屋总价的1.5%支付违约金的条款，但补充协议中并无法定无效的情形出现，依法应为有效。
但我方律师发现，以案涉房屋所在小区的商品房均价为例，房屋总价约为50万元至60万元，房屋总价的1.5%为7500元至9000元，按这个约定来看，无论被告逾期多久，被告的违约成本也只是不超过1万元。所以我方以本案违约金约定远低于实际损失为由要求调高，至于违约的损失，因该案系集团诉讼案件，业主情况不一，故我方申请按同地段租金评估价为准确定违约金数额。
另外，该案贵州某某房地产开发有限公司提出应按套内面积作为违约金计算的依据，且应按房屋现状毛坯房的租金单价作为租金单价，均被我方一一瓦解。
3、刘梦律师建议
违约金的标准一般来说有约定从约定，没有约定的话从法定。
双方既然已经约定了违约金的计算标准，没有法律法规规定的情形出现的情况下，法院是不会轻易改变违约金支付标准的。如确实能证明违约金与实际损失相差甚远，可依法要求予以调高或调低，具体视所案件情况和当事人的利益所属情况确定。
附：
相关法律法规：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。