【辽阳合同纠纷律师 辛鑫 实务指南】
前阵子，辽阳地区一个买房人小王找到我。他去年在某地通过中介买了一套二手房，总价六十万，付了首付二十万，办了银行贷款四十万，顺利过了户。
结果住进去没多久，突然收到法院的传票——原来这套房子在卖给他之前，房主把房子抵押给了小额贷款公司，贷款公司起诉要求拍卖房子还债。小王懵了：辛律师，我都过户了，房子怎么还有抵押？我的钱和房子怎么办？
一、买了抵押房，房子会被拍卖吗？（大白话版）
《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
翻译成人话：抵押的房子可以买卖，但抵押权跟着房子走。你买了房，房子上的抵押也归你了。抵押权人（贷款公司）有权要求拍卖房子优先受偿。
但，如果卖方在卖房时故意隐瞒抵押事实，就构成欺诈。根据《民法典》第148条，受欺诈方有权请求撤销合同，并要求卖方返还购房款、赔偿损失。
二、在辽阳地区，遇到这种事怎么处理？
第一步：查清楚抵押的具体情况。
去不动产登记中心查询房屋的抵押登记信息：抵押权人是谁、抵押金额多少、抵押登记时间。
第二步：判断交易时的状态。
如果抵押是在你买房之前登记的，且卖方没有告知你，构成欺诈。
如果抵押是在你买房之后登记的（卖方拿到钱后又去抵押），你不用管，那是卖方自己的债务，影响不到你。
第三步：选择维权路径。
路径一：要求卖方解除抵押。
如果卖方愿意配合，让他把抵押解除。你的房子保住了，但要注意时间——卖方有没有能力还钱解押？
路径二：撤销合同，要求退款赔偿。
如果卖方不配合或无能力解押，你可以向法院起诉，主张：
撤销房屋买卖合同。
卖方返还购房款（首付+已还贷款）。
卖方赔偿损失（装修费、过户税费、房价上涨的差价损失）。
路径三：追究中介的责任。
如果中介在居间服务中没有尽到核查义务，没有告知抵押情况，可以要求中介承担与其过错相应的赔偿责任。
三、怎么预防买到抵押房？
买房之前，一定要做这件事：去不动产登记中心查询房屋登记信息（俗称“查册”）。上面会清楚记载房屋有无抵押、有无查封。
不要只看房主的嘴说，不要只信中介的承诺。以不动产登记中心的查询结果为准。查一次几十块钱，但能让你避免几十万的麻烦。
四、说句实在话
二手房交易，信息不对等是最大的风险。房主知道房子有什么瑕疵，你不知道。所以买房时，多做一次查询，合同里多写一句“卖方保证房屋无抵押、无查封，如有，卖方承担全部违约责任”，比什么都强。
如果你已经买到抵押房了，也别慌。法律上有撤销合同和赔偿损失的救济途径，尽快找律师评估，决定是保房子还是退房子。
我是辛鑫，辽阳地区执业律师。合同上的事儿，签之前问一句，签之后少吃亏。私信我，看到就回。
【统一签名档】
?? 辽阳刑事律师·辛鑫 ???? 执业机构：辽宁文正律师事务所?? 专业背景：法学硕士，执业多年，实战派刑辩、合同纠纷律师?? 执业资质：A类法律职业资格（可代理全国刑事案件）?? 核心领域：刑事辩护（取保候审/不予批捕/罪轻辩护） | 疑难合同纠纷?? 服务地域：辽阳地区优先，同时承接全国范围刑事、民事案件?? 法律咨询：如您或家人正面临刑事、合同等法律风险，可通过私信预约当面或远程咨询。专业判断，决定案件走向。
