很多人都知道“买卖不破租赁”，但该原则并不是绝对的，有时“买卖也能破租赁”，今天我们就来看看排除适用的例外情形有哪些。

1、相关法律规定

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法释》（法释〔2020〕21号）第24条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第14条“租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。

2、排除适用的情形

（1）当事人协商一致，同意买受人可以不继续履行租赁合同；

（2）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。抵押在先 + 租赁在后 = 抵押权优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同；

（3）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。查封在先 + 租赁在后 = 查封优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同。

简单概括，就是各方当事人协商一致，或房屋在出租前已被抵押或被法院查封的，不适用“买卖不破租赁”，此时新的房屋权利人有权要求租户腾退房屋。