律师观点分析
原告陈XX与被告林X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈XX的委托诉讼代理人唐XX，被告林X的委托诉讼代理人李XX、姚X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈XX向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金（以388000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年10月1日起计至商铺实际依约交付之日止）；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由如下：2012年6月1日,原告与被告林X委托的案外人广州XX公司签订了《商铺买卖合同》，约定原告以388000元，购买位于广州市白云区京XX，被告保证在2014年10月1日前，将商铺按照合同约定的装修标准移交给原告使用。被告在2014年6月27日取得消防验收合格后，擅自在二楼公共消防通道上违法分割了13个铺位并出售，致使商场二楼商铺结构发生改变，被告应当重新办理消防设计审核以及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但被告至今未办妥消防验收手续，不符合法定交付条件，该商铺无法证实使用，经营，致使原告购买商铺用于合法经营的合同目的无法实现，原告因此遭受经济损失，故诉至法院，请求法院判如所请。
被告林X辩称：请求驳回原告全部诉讼请求，理由如下：1.原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼时效于2016年9月30日已届满。原被告双方签订的商铺买卖合同第八条约定“出卖人即被告保证于2014年10月1日前按约定的装修标准将商铺移交给原告使用。原告未按通知时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为商铺已实际移交给原告，一切风险由原告承担”。根据前述约定，被告已于2014年的9月27日通过XXX向所有的买受人发出收铺通知，按通知前来收铺的买受人已经签署了收铺确认书，至于未按通知前来收铺的业主根据上述合同约定，也视为商铺已实际移交。因此在该交付日期2014年10月1日，原告已经知道其权利是否受到侵害，因此其诉讼时效应从2014年的10月1日起计算两年，于2016年的9月30日已届满。2.被告已按商铺买卖合同的约定向原告完成办理产权及交付商铺的义务，被告已向原告履行交付义务，不存在违约行为，双方的合同目的实际上已经实现。因原告拒收商铺导致的全部损失均应由其自行承担，被告无需向原告支付任何违约金。
当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院队原告提交的《商铺买卖合同》、房地产权证、购房发票予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：
2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区京XX商铺的房地产权证，登记权属人为林X，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，林X办理公证委托广州XX公司（以下简称新东XX）出售、出租上述商铺。2011年11月17日，林X向房管部门申请对上述商铺进行分割：201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。
2012年6月1日，新东XX作为林X（甲方、出卖人）的委托代理人与陈XX（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京XX（以下简称涉案商铺）。第二条该商铺建筑面积共10.3183平方米……该商铺移交后，买受人承诺遵守甲方（出卖人）选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定。第三条该商铺按总建筑面积计价销售，房价款总金额为￥388000元。第六条买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。第七条该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。第八条出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准(装修标准见附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。……买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十一条出卖人保证移交使用的商铺装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按约定标准进行整改或以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。合同附件三对商铺的装修标准进行了约定。
合同签订后，陈XX按合同约定付清购房款388000元。2013年8月22日，房管部门核发陈XX为权属人的涉案商铺房地产权证，登记地址为白云区京XX。
另查明，本院2015年期间受理了涉案商铺所在商场其他多名商铺买受人作为原告，以林X、新东XX未按合同约定交付商铺为由，向本院起诉被告林X、新东XX的案件，[案号为（2015）穗云法民四初字第374号-431号、（2015）穗云法民四初字第473号-476号]，上述案件中各原告要求判令：1.林X、新东XX在判决生效之日起十日内将现用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；2.林X、新东XX于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区京XX首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核、消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；3.林X、新东XX于消防验收合格并重新取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向原告交付商铺；4.林X、新东XX向原告连带支付逾期交付商铺的违约金（自2014年10月1日至2014年11月14日的违约金每日按已付房款的1‰计付、2014年11月15日以后至实际交付商铺之日的违约金按已付房款的1.5‰计付）等。上述案件中查明以下事实：
“林X委托广州XX公司（以下简称云景XX）进行装修……。
2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州XX公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对云景XX申报的广州市白云区京XX首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。
2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州XX公司，地址：广州市白云区京XX首层127-131铺、101号二层，使用性质：商场。
2014年9月20日，新东XX按《商铺买卖合同》约定的原告通讯地址向原告邮寄收铺通知书通知收铺。原告以不符合收铺条件为由拒绝收铺，诉至本院成讼。其他个别商铺业主已办理收铺手续。
诉讼中，本院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向本院提供了云景XX提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。
2015年5月12日，本院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景XX所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1.原告房产证附图所标示的＃83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的＃93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的＃85、＃87、＃91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的＃89电机房，实际用作办公室；2.房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。
诉讼中，林X陈述：林X委托云景XX对商铺进行装修，并于2014年9月底前完成装修，新东XX另行委托广州XX公司（以下简称XX公司）通知各业主在2014年9月底办理收铺手续，个别业主已办理收铺手续”。
上述案件法院经审理后认为：“林X作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。……因工程已改建，故林X不办理则应承担相应的违约责任。原告起诉林X是根据《商铺买卖合同》中所约定的第九条关于逾期交付商铺的违约责任，该条约定并不适用于林X不重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，其以上述第九条约定追究林X不履行该法定义务的违约责任不成立。法院不予支持。至于原告要求林X不履行上述义务所应承担的违约责任，可另循合法途径解决。……”。上述案件判决驳回了原告要求林X、新东XX办理消防验收手续及支付违约金的诉讼请求。上述案件已生效。
2016年和2018年期间，涉案商铺所在商场其他多名商铺买受人作为原告，以林X为被告诉至本院，要求林X支付因未办妥消防验收、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等手续导致其对涉案商铺的正常使用、经营、收益受损的违约金（以已付购房款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年10月1日至商铺实际交付之日止）。上述案件的案件案号为（2016）粤0111民初4067号-4072号，（2018）粤0111民初4071号-4076号、4078号-4081号等，本院经审查后认为原告的主张成立，并判决林X按已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率，支付从2014年10月1日起至本判决生效之日止的违约金（判决生效之日后的违约金原告可根据实际情况另循法律途径解决）。上述判决现均已生效。
本案审理过程中，林X确认其至今未能重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
陈XX于2019年7月2日向本院递交诉状，提起本案诉讼。
本院认为：陈XX与林X签订《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点在于：一、2014年10月1日时涉案商铺是否符合移交给陈XX的条件。二、陈XX的诉讼请求是否超过了诉讼时效。
对于争议焦点一，现陈XX认为不符合移交条件主要是二层商场目前的整体装修消防工程未办妥装修工程消防工程设计审核和验收合格手续、消防安全检查合格证。对此本院分析如下：
第一，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条，2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布的《建设工程消防监督管理规定》第八条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。据此，虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但陈XX购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以林X交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于二层大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，对于消防安全有较严格要求，亦有别于住宅消防安全要求。林X作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。
第二，根据（2015）穗云法民四初字第374号等生效民事判决书中的现场勘查情况显示，林X已取得的装修工程消防验收合格的竣工图与现场情况是不一致的，关键在于陈XX所取得的房产证附图标示的13个商铺目前在现场是存在的，但云景XX2014年报送消防设计审核并已通过验收合格的竣工图上显示的同一位置却是公共通道，证明二层商铺现状已改变。依照公安消防机构作出的消防验收合格意见书中所明确的：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，因工程已改建，林X应当重新办理消防设计审核、验收手续以及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
综上所述，林X在2015年5月12日本院到涉案二层商铺现场勘验后至今未能重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，林X的行为已经构成违约，陈XX认为林X的上述违约行为致使其对涉案商铺的正常使用、经营、收益受损的意见亦符合常理，陈XX要求林X支付违约金以赔偿其经济损失的意见理据充分。因双方无约定林X不重新办理二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，故综合本案实际情况，本院认为陈XX主张林X应以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金合理合法。
对于第二个争议焦点，陈XX所主张的违约损失为其不能使用涉案商铺所产生的损失，陈XX作为商铺买受人应当尽到合理的注意义务，自上述合同约定的交铺日期2014年10月1日起，涉案商铺一直处于不能使用的状态，陈XX理应知道权利受到损害。此后，2015年至2018年期间，涉案商铺所在商场有众多业主起诉被告林X主张赔偿损失，引发较大的社会影响，陈XX称其不清楚情况不符合常理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。陈XX于2019年7月2日向本院递交诉状提起本案诉讼，故2016年7月3日之前的损失赔偿请求已经超过诉讼时效，故林X提出的诉讼时效抗辩部分成立，本院仅支持2016年7月3日至本判决生效之日期间的违约金。因林X何时重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》目前尚不确定，故该违约金应暂计至本判决生效之日止。之后是否继续产生违约金陈XX可根据实际情况另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告林X向原告陈XX支付违约金（以388000元为本金，从2016年7月3日起按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2091元，由原告陈XX负担790元，被告林X负担元1301元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
姚厅律师