一、导论
土地的稀缺性，加上购房需求的不对称，以及市场因素，导致近年各主要城市的房屋价格直线飙升，各地政府随即出台了各种各样的限购、限售等政策，抑制房价的上涨。
当然，很大一部分的房产交易是二手房的交易。在前述背景之下，二手房交易带来的法律纠纷也是逐年增多。其中，在二手房买卖中，出卖人死亡的情况下，买卖合同效力如何，是一个概率发生小，但比较疑难的问题。
在笔者接受的一起法律咨询服务中，就发生了这样的问题。故希望借此文，对该问题做一个有价值的分析，供大家参考。
二、问题的性质：价值判断问题
本案拟解释的问题，属于法律上的价值判断问题。即该问题关注依据特定的价值取向，决定生活世界中哪些类型的利益关系适合采取民法手段进行协调，并依据特定的价值取向对相应的利益关系作出妥当的安排。
三、对该问题的解释
1、大前提
价值判断问题是以讨论事实判断问题得出的结论为前提的。故在对该问题做价值判断之前，需要对该问题言说的对象、其关涉的利益关系进行梳理和确认。
（1）该问题言说的对象
讨论房产买卖合同中出卖人死亡时合同的效力问题，拟解决出卖人死亡时，其权利能力消灭，合同一方不存在，合同的效力是否终止；亦或者出卖人的继承人当然继承合同主体地位，合同的效力不受影响。
（2）该问题涉及的利益关系
通过对该问题言说对象的描述，该问题主要涉及的是买受人请求继续履行合同的利益和继承人选择是否接受合同约束的利益问题。
具体而言，若合同有效，则买受人有权要求继承人履行交付和过户义务，继承人无权拒绝；若合同效力终止，则买受人无权直接要求继承人履行合同义务，除非继承人继承遗产。
2、论证规则一：平等
在民法领域，当事人的地位是平等的。肯定合同有效，无疑在价值上，将天平倾向于买受人的保护。对此，肯定者的理由：
（1）买卖合同系双方当事人真实意思的表示，出卖人死亡在法律上既不属于合同无效的法定情况，也不属于合同终止的法定情况。故出卖人死亡，在实体法上，不影响合同效力。
（2）买卖合同成立后，出卖人死亡，仅仅导致的是合同的履行问题。对此，民事诉讼法也规定，可以通过在诉讼中将出卖人变更为继承人的方式来解决。故采取合同有效，才能与程序法中的制度安排相衔接。
（3）买卖合同成立后，买受人已经支付的全部购房款，若否定合同效力，则买受人的合同利益和期待利益，将无法实现。加上目前房屋的价格均为上升趋势，若否定合同效力，则买受人将无缘无故的丧失增值利益，遭受不必要的损失。
（4）根据《继承法》第2条和《合同法》第79条的规定，出卖人的合同地位不存在继承的障碍，且可以通过合同概括承受的制度安排来实现。
在笔者看来，肯定说的理由均不能成立：
（1）买卖合同系双方真实意思的表示不假，但是出卖人死亡时，双方变成了一方。根据《民法总则》第13条、第143条、《合同法》第9条的规定，当事人死亡系权利能力消灭的法定情形，而民事主体的存在系合同的成立和生效的必要条件，若该条件欠缺，则依然主张合同有效，存在逻辑上的矛盾。
（2）民事诉讼法上的制度安排，仅仅是在解决当事人诉讼地位的问题，并不能当然的解决当事人的实体权利和义务。
（3）买卖合同成立后，买受人支付了全部购房款，系买受人基于合同约定的履行行为。而合同效力问题，解决的是出卖人死亡这一客观情况下产生的相关问题。两者没有必然的关联性。且若房屋的价格下跌了，则合同无效的情况，对买受人较为有利。
（4）出卖人的合同地位是否可以继承，《继承法》并没有明确规定，且合同地位的继承更多的是义务，而非权利，其财产价值有可能为负。结合《继承法》第33条的规定，继承人仅仅在遗产继承范围内对被继承人的债务承担责任，且继承人尚有继承与否的选择权。
故主张合同有效的作者，没有完成第一个论证。
3、论证规则二：自由
在民法领域，民事主体享有根据意志进行民事活动的自由。肯定合同有效者，无疑剥夺了继承人是否接受合同自由约束的选择权。对此，肯定合同效力者的理由：
（1）我国立法上采取的是当然继承原则，出卖人死亡之后，继承人当即继承出卖人的财产和利益。在买卖合同场合，不存在继承人合同选择权的问题。
（2）买卖合同中的约定的房屋，出卖人已经处分，且收受了买受人的全部购房款。继承人应当尊重这一利益安排。
在笔者看来，肯定者的理由均无法成立：
（1）买卖合同系合同的一种，当然要以合同主体有接受合同约束这一意思为前提。否则无异于将合同义务强加给他人，将他人视为客体，与民法倡导的尊重和保护人的基本原则相违背。在出卖人死亡时，继承人没有参与买卖合同的订立，属于合同之外的第三人。故可能第三人的合同选择利益，仍有必要。
（2）出卖人死亡时，继承人选择是否接受合同的约束，能够与《继承法》第33条关于继承人承担债务的有限原则相匹配。故不属于没有实际意义的实体权利。
（3）出卖人在合同中处分的意愿与买受人是否接受这一意愿，属于两个独立民事主体的意思表示问题。故不应当以出卖人的意思就当然否决继承人的意思。
故肯定合同效力的作者，并没有完成第二个论证。
四、结论
在笔者看来，二手房买卖中出卖人死亡的合同效力问题实际上更多的是继承人的选择问题。在继承人选择继承遗产的，则买受人要求继承人履行买卖合同约定的过户义务，方具有正当性。
故针对二手房买卖中出卖人死亡时合同效力应当采取法定终止制度。在继承人继承遗产时，合同对继承人发生法律效力。