律师观点分析
开发商违约，说合同约定的万分之三违约金过高，购房人如何应对
你走过的最漫长的路，很有可能就是法律的套路，万律师为你讲述真实的民事故事，希望你能看懂。
本案案情：我的当事人三D娃我的当事人购买了开发商位于重庆市第一中级法院管辖辖区的房屋，房屋约定了交房时间为2020年9月10日前，但是直到2021年1月27日开发商才交房。因为开发商逾期交房，当事人与开发商发生纠纷，在二审诉讼过程中，开发商说虽然合同约定了每日万分之三的违约金，但是该违约金过高，要求法院调减，这是购房者该怎么应对？
关于本案，我作出了如下答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。
一、违约金标准应当按照万分之三的标准予以计算
1、在本案一审阶段，法官询问上诉人关于违约金标准明确答复为合同约定
在本案一审中，一审法官询问上诉人：被告对万分之三的标准是否过高，是否调整时，被上诉人答：合同约定，请法院依法认定。在这上诉人再次明确表态尊重合同约定的违约金标准万分之三，没有请求一审法院调整违约金标准。如此清晰明确的提问，上诉人都是坚持的合同关于万分之三那标准的约定，因此上诉人认可了万分之三的违约金标准。
2、上诉人在违约前承诺按照万分之三的标准予以支付违约金，在违约交房后发布公开信承诺按照万分之三的标准支付违约金，本案应当以万分之三的标准认定违约金计算方式
本案的案涉合同是由上诉人制定且由其提供，其在合同中公开承诺按照万分之三的标准予以赔偿购房户，这已经是购房户相信其会按照万分之三的标准予以支付；在逾期交房的事实发生后，上诉人再次公开发函，承诺愿意按照万分之三的标准，计算48天予以赔偿，再次表明其愿意按照万分之三的标准赔偿；上诉人多次表明按照万分之三的标准予以赔付，购房户多次选择相信，但是现在上诉人却选择了违背诚信。
3、诚实信用是民法的基石，司法不应保护违背诚实信用者
上诉人在签订商品房买卖合同时，对可得利益的预见是有明确知晓的，对于按照万分之三的标准是可预见的。上诉人作为一家大型的房地产企业开发商，其法务有较强的专业知识，其对于合同的理解能力也高于购房者，案涉买卖合同系由上诉人的专业法务所制定，该合同的系格式条款合同，购房者不具有任何的控制力。购房者相信上诉人，认为上诉人是诚实信用的，双方在协商之初，以及一审期间，均认可万分之三的标准，只是对于逾期的天数产生了争议，上诉人认为逾期时间只有48天，而非一审法院认定的79天而已，上诉人全然不顾诚信，肆意违背诚信，其行为不应得到司法的保护。
4、针对本次逾期交房的购房户，上诉人已按照万分之三的标准，以购房款为基数，按照逾期48天的标准对部分购房户进行了赔付，也已表明其认可万分之三的违约金标准
本次逾期交房的购房者有600多户，根据上诉人的代理人在其他案件中陈述，已有50多户选择了以总房款为基数，按照万分之三的违约金标准，计算48天予以赔偿，对于该48天按照万分之三的标准计算，没有任何争议的，只是对于违约天数有争议，上诉人的实际履行，也表明应当按照万分之三的标准进行判决。还有剩余的近600户等着法院的公正判决。
5、若本案判决的违约金金额，低于以总房款为基数按照万分之三的标准计算48天金额，将会引发社会矛盾
若以上诉人所主张的，其自行委托的评估机构鉴定的租金认定违约金，那么其违约金总额比以万分之三那为标准计算48天低很多。将会导致普通群众丧失对法治的信心，法律就是要让每个人感受到公平正义，难道上诉人出尔反尔，法院若予以支持其出尔反尔，就会让人民群众感受到公平正义吗？我国正在逐步转变到相信法律的过程，但是若司法将人们抛弃，这是历史的倒退。对于双方仅只有逾期天数的争议，从而理性的购房户选择诉讼，理性维护自己的合法权益，但是我们的司法如果不尊重双方的意思表示，不维护诚信原则，确实令人难以信服。购房户只是人群中的一粒尘埃，掀不起大浪，只有相信司法，而上诉人开发商是具有实力的大公司，能够在一定范围内办成一定事情，但是所有的购房户都相信公平正义。人民心中的那杆秤需要所有的公职人员予以维护，而不是维护权贵。若判决金额低于前期上诉人承诺的以购房款为基数按万分之三的标准计算48天的金额，将会导致上诉人以判决书推翻前期承诺，导致购房户在法律上的无法维护自己利益，从而选择漫长的其他维护自己利益道路。
在诉讼之前，已有部分购房户选择在区级部门进行投诉以及其他极端方式维护自己利益，后期在相关部门的引导下，部分购房户选择诉讼，所有的购房户都在逐步相信司法，从而平息了投诉，等待司法判决，但是司XX选择维护背信弃义者的利益，忽视人民的利益，将有可能会引起更大的矛盾。
6、本案适用万分之三的违约金标准不是过分高
对于商品房买卖中，最高人民法院以万分之五的违约金标准进行了支持判决，足以表明万分之三的标准并不是过分高；其次，江西省高院引发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》中认为违约金标准在万分之一到万分之三的，原则上不予调整，虽然该规定江西高院，对于重庆并无指导意义，但是可以作为参考，侧面也印证万分之三的标准不属于过分高。万分之三的标准，则算成年利率为12.16%，开发商因为建设需要资金，向外进行借款，其支付的利息远高于年利率12.16%，对于利用购房户的资金进行建设并且逾期，让其按照年利率12.16%的标准赔偿，是理所应当。
7、本案违约金标准过分高的举证应由上诉人举证
本案中违约金标准是否过分高，应当由被上诉人举证予以证明，但是其仅以自行委托的鉴定机构进行鉴定，无法达到其证明目的，且租金明显偏低。
8、违约金具有惩罚性，若不以双方合理约定的万分之三为标准计算，则是鼓励企业背信弃义，肆意违约
万分之三是合理的违约金标准，贵院以及渝北法院，均有多个生效判决支持万分之三甚至万分之五的违约金标准，最高人民法院（2020）最高法民终1265号支持了万分之万的逾期交房违约金，如因本案涉及大企业，贵院就随意调整违约金标准，有保护权贵之嫌，上诉人的背信弃义，理应予以否定，若贵院予以支持背信弃义者，将会让背信弃义大行其道。
法院最终认定：支持了我方的诉讼请求，要求单位按照万分之三的标准赔偿我方。
说在最后：不要觉得律师可有可无，本案涉及的法律知识实际是系统的复杂的，委托律师可以最大限度的维护自己的合法权益，有一个懂法的、专业的律师朋友是很重要的。
