律师观点分析

原告马XX、闫XX与被告杜XX及第三人李XX案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法组成合议庭，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告马XX、闫XX的委托代理人李XX、被告杜XX的委托代理人潘X及第三人李XX到庭参加了诉讼，原告马XX、闫XX及二原告的委托代理人张XX、被告杜XX经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告马XX、闫XX向本院提出诉讼请求：1、解除对原告所有的位于榆林城区文昌荟景新XX产权号为00xxx、00xxxx（车库）房屋的查封，立即停止强制执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年6月15日，二原告与第三人李XX签订购房合同，第三人将位于榆林城区西沙经济开发区文昌荟景新XX产权号为00xxx、00xxxx（车库）的房屋出卖给原告。合同签订后，原告向第三人支付了购房款，并装修入住至今，占有期间该房屋的水、暖、电、物业等费用均由原告缴纳，且多次请求第三人办理过户登记，但第三人一直推脱，没有配合原告办理过户登记。在申请执行人杜XX与被执行人赵XX、苏XX、李XX民间借贷纠纷一案中，你院于2016年3月1日作出（2016）陕08执49号执行裁定书，对上述房屋予以查封。原告提出执行异议后，于2016年11月16日收到你院（2016）陕08执异36号裁定书，驳回了原告的异议请求。原告与第三人签订了购房合同，并支付全部价款、占有标的物至今，虽未完成权属过户登记手续，但非因原告过错导致。被告申请强制执行的基础权利系债权，此种债权显然不能对抗原告合法占有的物权权能。
被告杜XX辩称，原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。物权是登记才生效的，原告并未变更登记所有权权属，不具有所有权权能，所以其诉讼请求不应当得到支持。
第三人李XX述称，马XX与其是同事关系，马XX称他要买房，涉案房屋当时空着，马XX先付了几万元，过了一年多，写了一份合同，又付了100多万元，当时还有尾款未付清，后来马XX催其过户，因为其一直忙，再加上双方关系也不错，所以一直没有办理过户，到现在为止，购房款基本付清了。
二原告向本院提交了如下证据：
第一组：执行裁定书一份。证明目的：榆林市中级人民法院对原告合法占有的产权号为00xxx号、00xxxx号的房屋予以查封，后原告提出异议申请，榆林市中级人民法院裁定驳回的事实。该裁定查明事实中已经认定了涉案房屋已经转让给了原告。
第二组：1、房屋买卖合同一份。2、XX个人业务转账凭证一份。3、收据三支。证明目的：1、原告与第三人在法院查封前签订了书面房屋买卖合同，第三人将其所有的位于榆林市XXX小区4号楼2单XX房屋（产权号00xxx号、00xxxx号）出卖并交付给原告的事实。2、原告在查封房屋前向第三人支付了绝大部分房款的事实，剩余27400元未付。
第三组：1、XXX小区服务中心证明一份。2、XXX业主档案登记表复印件一份。3、物业收款收据22支。4、陕西国税局通用机打发票五支、陕西XX公司收费专用发票一支，陕西XX公司收费专用单一支。5、装修销售清单、订货单21支。证明目的：原告于2011年10月1日（法院查封前）已合法占有榆林市XXX小区4号楼2单XX房屋，并对该房屋进行装修、占有、使用，且从2011年一直居住至今。
第四组：证人秦XX出庭作证证言，证明2013年初，原告向第三人支付房屋买受价款时，第三人指定将该笔房屋转让价款110万元打入其舅舅秦XX的账户中。
被告对二原告提交的证据质证如下：
对第一组证据的真实性认可，对原告称“该裁定查明事实中已经认定了涉案房屋已经转让给了原告”的证明目的不认可。这只是陈述性的表述，不具有确权效力；对第二组证据的真实性不认可。买卖合同并未提供原件，原告所称购房时间与诉状表述的时间不一致。转账凭证的收款人并不是本案的当事人，认为该证据与本案无关。收条没有证据链可以证明是因买卖合同而发生的金钱关系；对第三组证据中XXX小区服务中心证明真实性认可，但对于证明上业主手写的部分不符合证人证言形式要件，不予认可该部分。XXX业主档案登记表真实性不认可，业主档案登记表的时间是2011年10月1日，业主姓名是马XX，与票据上载明的李XX不相符，所以我认为该组证据前后是矛盾的。对3、4、5份证据不予认可，认为与本案无关。收款收据的票号之间与所显示的时间不符合日常逻辑；对第四组证据真实性认可，对证明目的不认可。不能直接证明原告与第三人之间产生了房屋买卖关系，只能证明原告支付了第三人一笔钱。
第三人对二原告提交的证据质证如下：
对第一组、第二组、第三组、第四组证据的真实性、证明目的均认可。
第三人向法庭提交了如下证据：
房屋买卖合同一份。证明目的：原告与第三人之间确实存在房屋买卖关系。
二原告对第三人提交的证据质证如下：
对真实性、证明目的均无异议。
被告对第三人提交的证据质证如下：
真实性不认可，因为原告与第三人提交的买卖合同落款的时间存在不一致，房屋买卖合同中第三条付款方式与原告提交的付款凭证金额不同，所以对真实性存在异议。
本院对二原告及第三人提交的证据认定如下：
对当事人无异议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。二原告提交的第二、三、四组证据之间相互印证，形成证据链，可以证明原告马XX与第三人在涉案房屋查封之前已就涉案房屋签订了书面买卖合同，原告随即装修入住至今，并陆续支付购房款167万元的事实，本院依法予以认定。第三人提交的房屋买卖合同与二原告提交的房屋买卖合同内容一致，只是二原告提交的合同中未手写注明落款时间。因二原告付款及装修、入住的时间，与第三人提交的合同落款时间逻辑相符，相互印证，故本院亦予以采信。
本院经审理查明：原告马XX与闫XX系夫妻关系。原告马XX与第三人李XX系同事关系。2011年6份，马XX与李XX就李XX所有的位于榆林城区西沙经济开发区文昌荟景新XX产权证号为00xxx、00xxxx（车库）的一处房屋和车库达成了口头买卖协议，马XX因故向李XX支付定金2万元，并于收到钥匙后立即开始装修，后入住至今。2012年12月份，双方正式补签房屋买卖合同一份，约定房屋及车库总价为169.74万元。2013年1月5日，按照双方合同约定，马XX通过其妻子闫XX的账户向李XX的舅舅秦XX转款110万元，用于支付购房款。后为了催促李XX尽快办理房屋过户手续，马XX又于2013年3月17日、2013年4月9日、2015年12月7日分别向李XX付款20万元、17万元、18万元，以上共计167万元。
另查明：本院于2014年10月17日作出（2014）榆中民三初字第00099号民事判决，判决由李XX、赵XX、苏XX等人偿还杜XX借款971.5万元及利息等。该判决生效后，经杜XX申请，本院于2016年3月1日作出（2016）陕08执49号执行裁定，对李XX所有的六处房产予以查封，其中包括涉案争议房屋和车库。马XX和闫XX以案外人身份对上述执行裁定提出执行异议，本院审查后，于2016年8月30日作出（2016）陕08执异36号执行裁定书，裁定驳回了二人的异议请求。马XX、闫XX不服该裁定，遂在法定期限内提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。
本院认为，本案争议的主要焦点是原告马XX与闫XX就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明事实，可以认定原告马XX与第三人在本院查封涉案房屋之前已签订了合法有效的买卖合同，且二原告对涉案房屋进行了装修，并占有入住至今。其次，根据第三人的陈述，二原告一直未办理过户登记的原因在第三人，并非二原告自身过错所致。而且，涉案房屋查封之前，二原告已经陆续向第三人支付购房款共计167万元，剩余2.74万元未付是因为多次催促第三人办理过户手续未果，这符合双方合同的约定，即房屋过户手续办理完毕后再付清全部房款，同时也符合民间交易习惯。因此，二原告就涉案房屋所享有的权利已经足以排除强制执行，对其诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
停止对位于榆林城区文昌荟景新XX产权证号分别为00xxx、00xxxx房屋及车库的执行，并解除查封。
案件受理费100元，由被告杜XX负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。