律师观点分析

案情简介：

谢某与李某某是夫妻，二人有一子李某。2009年，李某某与谢某协议离婚，双方签署《自愿离婚协议书》，约定：系争房屋离婚后谢某放弃该房产权，该房产权利归李某某与李某所有；离婚后李某某支付谢某人民币40万元。二人离婚后，系争房屋产权至今未办理过户手续，产权仍登记在谢某、李某某、李某三人名下。2013年7月1日，谢某将其与李某某、李某三人共有房屋与于某签订《租赁合同》，约定：权利人谢某将系争房屋出租给于某，租期20年，月租金1，500元；租金支付方式每3月支付一次；租赁保证金10万元，2014年12月4日，于某进住系争房屋至今。另外，因与谢某民间借贷纠纷，于某另案起诉谢某偿还借款25万元。于某述称本案中租赁合同中约定的保证金10万元即系向谢某的借款，且该借款包含在另案主张的25万元中。于某另述称签租赁合同前其去房产交易中心查过系争房屋产权信息，签合同时未征求其他产权人意见。

2015年3月，李某某、李某委托上海木诚木律师事务所张恒伟律师代理此案。张恒伟律师认为：共同共有人对共有财产享有共同的权利，部分共有人擅自处分共有财产的，处分行为无效。虽李某某与谢某离婚协议中对系争房屋的权属进行了分割，但未变更产权登记，故对外不发生效力。系争房屋产权登记在李某某、李某和谢某三人名下，于某对此系明知，且其自述在签订合同时未征求其他产权人意见，故其非善意第三人。其次，于某与谢某签订的租赁合同，名义为租赁合同，实质是借款的担保，租赁关系并非双方真实意思表示。综上，于某与谢某签订的租赁合同无效。合同无效，于某应将系争房屋返还给李某某、李某，并承担占用期间的使用费。遂起诉至法院，请求判令：1、确认谢某、于某签订的租赁合同无效；2、于某向李某某、李某支付2014年12月4日至搬离房屋之日止的房屋使用费15，000元；3、于某立即搬离并将系争房屋返还李某某、李某。

法院判决：

1、一审支持了原告全部诉讼请求。

2、被告不服一审判决，提起上诉，二审判决驳回其诉讼请求，维持原判。

    木诚木律师事务所主任张恒伟律师抓住本案关键、一针见血指出要点，为当事人维护了合法权益。