律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某某

上诉人（原审被告、反诉原告）：薛某某

委托诉讼代理人：万某某

被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某某

被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某

委托诉讼代理人：邓小军，四川兴蓉律师事务所律师。

原审第三人：成都伟业XXXX房地产经纪有限公司。

法定代表人：陆某某，总裁。

委托诉讼代理人：陈某某，系公司员工。

委托诉讼代理人：毛某某，系公司员工。

上诉人刘某某、薛某某因与被上诉人王某某、张某，原审第三人成都伟业XXXX房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初6196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月10日公开开庭进行了审理，上诉人刘某某及其与薛某某共同委托的诉讼代理人万某某，被上诉人王某某、张某及其委托诉讼代理人邓小军，原审第三人经纪公司委托诉讼代理人陈某某、毛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为，在本案中出现的《成都市存量房买卖合同》未经王某某、张某与刘某某、薛某某双方签字确认，该合同未生效。王某某、张某与刘某某、薛某某经过经纪公司中介签订的《房产买卖合同》以及二份《补充协议》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。该合同至今未得全面履行，王某某、张某与刘某某、薛某某均指责对方违约。

本案中，王某某、张某请求判决继续履行合同，刘某某、薛某某交付房屋并办理房屋产权过户，王某某、张某愿意将剩余房款直接支付给刘某某、薛某某。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护、对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。从保护交易安全和案涉合同具备履行条件、合同目的还可以实现等因素考虑，对王某某、张某的该请求予以支持。因本次交易所包含的地下车位，刘某某、薛某某现在还未取得所有权，在一审法院组织双方调解时，刘某某、薛某某表示不愿意出售该车位，那么按照双方在《补充协议》中的约定，在总房款中扣减6万元，房价款应为114万元，扣除王某某、张某已支付的36万元，王某某、张某还应支付78万元购房款。

王某某、张某请求判决刘某某、薛某某从2017年6月15日起至实际过户时止，按照总房款每日千分之一标准承担违约责任。刘某某、薛某某主张违约金过高，请求调整。一审法院认为，王某某、张某没有举证证明因刘某某、薛某某的违约行为所致损失，对此请求不予支持。

本院审查后认为，王某某、张某提供的证据均不是二审新证据。第1份、第2份、第3份证据均具有真实性，本院予以采信。第4份短信证据是否系房管局发送，因无其他证据予以佐证，本院无法确认。第5份证据的真实性本院予以确认，但与本案不具有关联性。第6份和第7份证据的真实性本院不予确认。

本院认为，王某某、张某与刘某某、薛某某签订的《房产买卖合同》及两份《补充协议》合法有效。本案二审争议的焦点有二个，一是王某某、张某是否存在逾期付款的违约行为；二是刘某某、薛某某请求确认案涉《房产买卖合同》及两份《补充协议》已经解除及要求王某某、张某支付违约金的诉讼请求是否成立。

关于第一个争议焦点，刘某某、薛某某认为，根据《房产买卖合同》第2.3条的约定，王某某、张某应当在2017年5月31日之前向刘某某、薛某某支付首付款60万元，王某某、张某实际只支付了36万元，有24万元未支付，且支付的30万元也是逾期支付，构成违约。王某某、张某则认为，根据《补充协议二》第四条的约定，剩余的24万元首付款应该由双方在成都市房管局办理监管手续后支付。刘某某、薛某某拒不配合办理资金监管手续，导致王某某、张某无法向刘某某、薛某某支付该笔购房款，王某某、张某的行为不构成违约。双方对于有24万元首付款没有支付的事实不存在争议，双方争议的核心问题是需要进行资金监管的24万元是首付款的一部分还是购房款的尾款。本院认为，首先，《房产买卖合同》和两份《补充协议》的落款时间均为2017年2月25日同一天，虽然从内容上不能判断三份协议签订的先后顺序，但从常理上讲，应该是先有《房产买卖合同》才会有《补充协议》，《补充协议》是对《房产买卖合同》内容的补充和完善。在前后内容不一致且均为有效的情况下，当事人应该以后作出的意思表示为准，这也与两份《补充协议》第六条第3款约定的“本协议为《房产买卖合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《房产买卖合同》相抵触，以本协议为准”完全吻合。刘某某、薛某某主张《房产买卖合同》效力优先于《补充协议》的上诉理由不成立。其次，刘某某、薛某某与王某某、张某在《房产买卖合同》中第2.3条和2.4条中将120万元购房款分成了两类款项，一是首付款（含定金）60万元，于2017年5月31日前支付；二是尾款60万元，乙方以向银行贷款的形式，即由贷款银行直接划付支付甲方。同时约定甲乙双方应在2017年3月10日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。刘某某、薛某某与王某某、张某在《补充协议二》第三条中约定了王某某、张某应在刘某某、薛某某办理抵押还款的当日向薛某某的账户付款30万元，第四条中约定将24万元通过资金托管方式支付，但均没有在合同中载明该两笔款项属于首付款还是尾款。结合《房产买卖合同》中对于尾款60万元由贷款银行直接支付给刘某某、薛某某的约定以及合同签订当日王某某、张某向刘某某、薛某某支付6万元定金的事实，则上述30万元和24万元均应当是首付款的一部分而非贷款支付的尾款部分。再则，刘某某、薛某某与王某某、张某在《补充协议二》中约定24万元购房款通过资金托管方式支付实际的依据是成都市房产管理局出台的交易资金监管政策，目的是保证出卖人将房屋产权转移给买卖人后，能够收到相应的购房款。上已论述，对于60万元尾款，王某某、张某是通过贷款银行直接支付给刘某某、薛某某，而且按照一般的交易习惯，出卖人和买受人在银行办理贷款手续时，贷款银行都要求借款人签署《委托付款书》，指定贷款银行将款项付至出卖人的账户内，该操作模式能够完全保证出卖人的资金安全。二手房交易中往往容易出现问题的环节就在于买受人自行向出卖人支付的款项，根据本案的事实，实质就是尚未支付的24万元首付款部分。最后，《房产买卖合同》中约定的2017年5月31日前支付60万元首付款的内容已经由《补充协议二》第四条中“为降低该房产买卖合同交易过程中所发生的风险，甲乙双方协商一致，甲乙双方同意将房款人民币240000元，通过资金托管方式支付，甲乙双方应于签署买卖合同后最迟不得晚于过户递件签一个工作日内到房管局指定的银行办理资金托管手续，并将全部托管资金足额存入托管账户内。在乙方领到不动产证书后3个工作日内甲乙双方均有义务配合银行完成上述监管资金的解冻手续。如果甲乙双方未按照本条款约定办理资金托管或者未按约定办理资金托管解冻手续，违约一方按照原买卖合同承担违约责任”的约定所改变，刘某某、薛某某以《房产买卖合同》中首付款应在2017年5月31日前支付，办理过户的时间为2017年6月15日前为由主张进行资金托管的24万元系购房尾款的意见与《补充协议二》的约定相冲突，根据本院前面所作的分析，应当以《补充协议二》的约定为准，故本院对刘某某、薛某某的该部分上诉主张不予支持。通过一、二审已经查明，由于刘某某、薛某某在王某某、张某的多次催促下，拒不配合办理资金托管手续，导致王某某、张某无法根据双方的约定向其支付剩余24万元首付款，王某某、张某的行为不构成违约。

关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”刘某某、薛某某以王某某、张某存在逾期付款违约行为，符合《房产买卖合同》第6.2条的约定为由，行使合同约定解除权，委托律师向王某某、张某发出了《律师函》，由于刘某某、薛某某主张王某某、张某违约的事实不成立，其不享有合同约定的解除权，该《律师函》当然不发生解除合同的效力，且王某某、张某随后对该《律师函》进行了回复，明确表示不同意解除合同，在随后的诉讼过程中，王某某、张某对解除合同也提出了明确的异议，并且提起了反诉，故刘某某、薛某某请求确认案涉的《房产买卖合同》及《补充协议》已经解除的理由不成立，本院不予支持。因王某某、张某不构成逾期付款违约，刘某某、薛某某请求王某某、张某支付违约金的请求亦不成立，本院不予支持。

综上，刘某某、薛某某的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18071.50元，由上诉人刘某某、薛某某负担。

本判决为终审判决。