律师观点分析

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

（2018）苏01民终7516号

上诉人（原审原告）：戴某一，男住南京市玄武区。

委托诉讼代理人：肖正，北京市高朋（南京）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：戴某二，男，户籍地南京市玄武区，现住南京市栖霞区。

被上诉人（原审被告）：朱某某，女，户籍地南京市玄武区，现住南京市栖霞区。

委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德永衡律师事务所律师。

上诉人戴某一因与被上诉人戴某二、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

戴某一上诉请求：撤销一审判决，依法改判朱某某、戴某二向其支付购房款50万元及自2017年10月11日起按照中国人民银行贷款基准利率计算的利息。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.上诉人将南京市玄武区北苑二村23幢603室房屋（以下简称603房屋）卖给两被上诉人后，就没有自己的房产了。一审判决误认为上诉人已经获得了南京市玄武区北苑二村4幢409室房屋（以下简称409房屋）的产权，以“两个儿子结婚时一人给予一套，亦是为人父母的惯常做法”理由，武断认定“原告主张其与两被告之间存在房屋买卖合同关系，证据不足”，进而认定上诉人将603房屋过户给两被上诉人是赠与行为。2.上诉人与被上诉人签订了书面《南京市存量房买卖合同》，两被上诉人于2017年3月2日在双方的离婚诉讼中，被上诉人朱某某的代理人陈述“在经济状态很低的情况下还买房买车”，被上诉人戴某二代理人陈述“房子当时是从原告的哥哥手中买下的，和原告哥哥谈的价格是50万元，因为他哥哥条件比较好，所以钱至今没给”，由此可见，双方之间的真实意思为买卖房屋。3.上诉人曾向被上诉人表示过催要购房款的事情，每次戴某二均表述其没有钱，所以上诉人无法继续催要，朱某某很少与上诉人见面，对此，一审法院未予查实。二、一审法院适用法律错误。被上诉人关于赠与的陈述没有任何证据予以证明，且与事实不符，但一审判决认定“在两被告离婚后，戴某一与戴某二两兄弟的利益更趋一致，对比戴某二前后不一的陈述，更应当采信之前的离婚诉讼中对债务问题的陈述”，最终错误的认定戴某一系赠与房屋给两被上诉人。

朱某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.本案系戴某一兄弟恶意串通，企图让离婚后的朱某某背负巨额债务，而提起的恶意诉讼。双方之间并没有真实房屋买卖关系，所谓的债务系伪造。2.在朱某某与戴某二离婚案中，603房屋归戴某二所有，戴某二需向朱某某支付73万元房屋折价款，为了阻挠法院的执行行为，恶意增加戴某二的对外债务，戴某一才提起了本次诉讼。3.如果双方存在真实买卖的意思，存在真实的债权债务，上诉人不可能因为戴某二经济困难而放弃债权，上诉人称之前考虑到戴某二的经济状态较差，所以未催要房款，但现在戴某二的经济状态比之前更差。

戴某二辩称，同意上诉人意见，欠钱总要还，具体由法院依法裁判。

戴某一向一审法院起诉请求：判令戴某二、朱某某支付戴某一购房款50万元，并从2017年10月11日起按照中国人民银行贷款基准利率支付利息。

一审法院认定事实：戴某某与妻子育有两个儿子，即戴某一和戴某二。603房屋和409房屋均系戴某某单位的房改房。2004年，上述两套房屋房改时，均使用了戴某某的工龄，其中603房屋以戴某一的名义购买，产权登记在戴某一名下；409房屋以戴某某本人名义购买，产权登记在戴某某名下。603房屋房改时，戴某某夫妻及两个儿子的户籍均在其中。2009年12月30日，戴某二与朱某某结婚，2010年12月1日，二人生育一子戴某三。婚前，戴某二出资对603房屋进行装修并作为婚房，婚后在该房屋内住了多年。戴某一则在409房屋居住。2011年7月27日，戴某一与两被上诉人签订《南京市存量房买卖合同》，约定将603房屋以50万元的价格出售给两被上诉人。该合同约定定金1万元及售房款均未实际支付，其中售房款50万元只是约定“一次性付款”，未约定付款时间，交房时间为2011年7月28日。2011年8月12日，603房屋产权变更登记至两被上诉人名下。

2017年1月，戴某二诉至一审法院，要求与朱某某离婚，一审法院于2017年3月驳回戴某二要求离婚的诉讼请求。

2017年6月5日，朱某某诉至本市栖霞区人民法院，要求与戴某二离婚，6月23日，在法院开庭审理中，戴某二的律师陈述因购买603房屋欠戴某一购房款50万元，目前尚未支付。朱某某的律师当即予以否认。2017年9月8日，法院再次开庭审理，双方在庭审回复法庭质询时表示，夫妻共同财产、债权债务已经全部处理完毕。经栖霞法院当庭调解，朱某某与戴某二协议离婚，并约定：“……。四、603房屋归戴某二所有，朱某某于2017年11月10日前自603房屋搬出……戴某二给付朱某某上述财产折价款73万元，定于2017年11月8日前支付20万元，2018年3月8日前支付53万元。若戴某二逾期付款，需另行支付朱某某逾期付款违约金10万元，朱某某可就尚未到期款项一并申请强制执行。五、各自名下的住房公积金、住房补贴、社保的个人缴纳部分归各自所有；各人名下的信用卡欠款及其他各自经手的债权、债务由各自享有和承担。六、双方夫妻共同财产、债权债务已经全部处理完毕”。两被上诉人经栖霞区人民法院调解离婚后，戴某二未按约定支付朱某某房屋补偿款。至2018年5月，戴某二称已支付朱某某房屋补偿款20万元，包括违约金10万元在内尚欠朱某某63万元，朱某某已申请栖霞区人民法院强制执行，并拍卖603房屋。因朱某某提出管辖权异议，本案曾中止审理。

另查明：1、在2018年5月17日的庭审中，一审法院询问上诉人，有无向被上诉人要过房款？上诉人回答：“从来没有向他们提过这个问题”。朱某某称，2014年起，两被上诉人曾将603房屋出租三年，每年收取租金数万元，上诉人也没来催要欠款，即使不要50万元，也应该来要1万元定金。上诉人表示，两被上诉人出租，其不知情，待两被上诉人搬到丁家庄居住后才知道。一审法院询问上诉人月收入及存款情况时，上诉人称：“4000元吧”、“大概2万左右”。

2、2017年3月2日，在一审法院审理戴某二诉朱某某离婚案庭审中，部分庭审笔录引录如下：

戴某二的律师：房子(603房屋)当时是从原告的哥哥手中买下的，和原告哥哥谈的价格是50万元，因为他哥哥条件比较好，所以钱至今没给。

朱某某：我们双方把公积金钱取出来之后，我把钱给他了，由他交给他哥哥。至于他给没给我也不知道。

戴某二：当时取钱的时候是中午12点，取了之后全部都给她拿走了，我都没有看到过一分钱。取公积金是为了买车，不是为了买房。一开始我妈就说这个房子是给我哥的，我哥结婚早，就把我父亲的房子(409房屋)装修给他了，而且我结婚生了个儿子，我哥就说把大房子(603房屋)给我。…为了避税，我哥就把房子以买卖的形式过户到我们名下。我们都去了房产局，但是我在抱着孩子。

法庭问：是不是形式上写的50万？戴某二：是的。

法庭问：房屋的来源是谁的？戴某二：是我哥哥的。那时候房子是91年建的，收土地，相当于拆迁，是分给我父亲的，交满钱之后才能拿证，等到交满钱之后我哥也大了，所以就写了我哥的名字。我现在住的是60平方，我哥住的是50多平方。

法庭随后问双方有无夫妻共同债务？双方对夫妻共同债务作了陈述，但均未提到有欠戴某一50万元购房款的事实。

一审法院据此判决如下：驳回戴某一的诉讼请求。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，戴某一主张603房屋系由其出售给戴某二与朱某某，但其仅提供双方关于该房屋的买卖合同，并未能说明双方就该房屋买卖合意的形成过程，相反，戴某一申请其母亲作为证人出庭作证，其陈述的内容与戴某一的陈述多处不一致，甚至就603房屋过户前后的过程却有与戴某一有截然相反的陈述。而朱某某抗辩称603房屋不存在买卖的真实意思，只是当初为了过户，实为赠与。并进一步举证说明，当初买卖合同中的价格也只是临时填写，且不符合当时的市场价格，约定的定金也未实际交付，后期、甚至房屋对外出租期间戴某一也未曾向戴某二与朱某某催要房款，只是戴某二与朱某某离婚后，戴某一才提起本诉。另外，戴某一、戴某二及其母亲对当初的房屋过户前后有无协商买卖一事，以及事后戴某一有无向戴某二与朱某某催要房款均陈述不一。一审法院综合考虑603房屋的来源系通过戴某一父亲按房改政策而来、戴某二与朱某某在离婚案中均未提及尚欠房款并表明“夫妻共同财产、债权债务已经全部处理完毕”、戴某二与朱某某离婚后戴某二尚需支付给朱某某一笔房屋折价款、戴某二与戴某一的利益趋于一致的陈述、以及戴某一未能提供事后向戴某二与朱某某催要房款等因素，认定本案中当初603房屋的过户并非真实的买卖关系，实为赠与，并无不当，本院予以维持。戴某一上诉主张603房屋的过户实为买卖关系，并要求戴某二与朱某某给付其购房款及相应利息，证据不足，本院不予支持。

综上，戴某一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8800元，由戴某一承担。

本判决为终审判决。

审判长　　丁　钰

审判员　　朱卫国

审判员　　相媛媛

二〇一八年十一月五日

法官助理　　季　峰

书记员　　宋龙雯