律师观点分析

  原告王某某、高某系高某某之妻女。高某某在北京市丰台区长辛店乡X号拥有宅基地一处。1997年，高某某与被告李某某签订《买卖住宅契约》，约定高某某将位于北京市丰台区长辛店乡X号宅基地上的房屋三间及院内三万块砖卖给本村集体经济组织以外的成员李某某。2017年丰台区长辛乡进行棚户区改造，已经卖掉的X号宅基地也处于征收范围内。同时，双方也未在《买卖住宅契约》中约定如遇征收，补偿款应当如何分配。经过几次协商，令原告没有想到的是，被告拆迁补偿款都应属于其所有，拒绝与原告再行细分。无奈之下，原告只能找律师寻求帮助。经过李律师分析，鉴于双方已经签订过《买卖住宅契约》，首先要通过诉讼确认其无效，然后才有机会与被告协商拆迁补偿款如何分配。听取李律师建议后，原告向丰台区人民法院提起诉讼，并列了二项诉讼请求，即： 1.确认高某某与被告李某某于1997年X月X日签订的买卖住宅合同无效；2.诉讼费由被告负担。

  经过分析案情，李律师认为：高某某已去世，其在合同中的权利义务由其妻王某某，女儿高某承继，故王某某、高某作为本案原告适格。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的合同属无效合同。因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。根据《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》的精神，对于买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地集体经济组织的，可以认定合同有效。本案中，高某某生前将宅基地上房屋出售给被告李某某，李某某非同一集体经济组织的成员，故签订的《买卖住宅契约》，违反相关法律、法规的规定，应属无效。

  最终丰台区法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：

  1.高某某与被告李某某于1997年X月X日签订的《买卖住宅契约》无效；

  2.案件受理费250元，由被告李某某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

  显然，李律师代理的原告获胜。通过诉讼的方式，原告方与被告方签订的《买卖住宅契约》被确认为无效，这样原告才能绕开签过的买卖协议，再去和被告协商拆迁补偿款的分配。有些人可能会担心，如果协商还是没有结果，该怎么办？其实，即使协商不成，还可以另行起诉，再就补偿款的分配问题进行明确。

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