开发商严重违约，要求解除房屋买卖合同的，抵押贷款合同如何处理

律师观点分析

案例点评：

注意：案例点评内容中，不能出现具体公司名称、人名等；不得带有诋毁、批判等语句；2018年1月4日与2018年1月9日，李X购买了某开发公司正在开发的房产，作为自己和母亲养老居住，购买时房产项目五证齐全，周围环境优美，非常宜居，李X随后与开发公司签订《商品房买卖合同》，并采用按揭的付款方式与某XX签订了《抵押贷款合同》。但是等到双方约定的交付日期2018年的5月1日后，李X发现开发公司在签订合同后并没有开发建设，项目处于停工状态，多次咨询催促，开发公司均以很快动工为由推延，至2020年6月仍未能建设，在漫长的等待过程中，李X的母亲去世，购房的合同目的已无法实现，此时不但交房无望，还要承担每月的按时偿还XX贷款，经济压力较大，负担沉重，随向我咨询如何解决，通过对案件的具体分析，做出了及时向法院提起诉讼，在解除房屋买卖合同的同时解除贷款合同的决定。

2020年6月2日我方向房产所在地法院提起诉讼，将某开发公司与某XX同时作为被告诉讼。请求解除《房屋买卖合同》《抵押贷款合同》并请求开发公司将收受的购房款及XX贷款及利息分别返还买受人及抵押权人。某法院经过审理，于2020年11月30日作出判决，支持我方的诉讼请求。李X在生效后不需要在承担还款责任，自己支付的房款及利息也有某开发商返还，通过一个诉讼解决了多个问题，李X的合法权益得到了维护。

律师观点：1、首先XX的诉讼地位问题如何确定

首先《最高院关于审理商品房买卖合同》第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。现实中这个法律规定并不能保证XX会主动以第三人的身份参加诉讼，

在房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除后，判决驳回XX要求对抵押房产享受优先受偿权的诉讼请求，能在一定程度上敦促XX以有独立请求权的第三人参与买受方方与出售方已经开始的房地产买卖合同纠纷中来，使得部分按揭贷款纠纷能与房地产买卖合同纠纷一并审理和执行，减少购房方取得按揭贷款后损害出售方利益的情况出现，但并不能完全迫使XX参与房地产买卖合同纠纷的诉讼，杜绝这一情况的出现。

但是按揭贷款合同中，出售方是承担连带责任的保证人，房地产买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，XX虽丧失了对抵押房产优先受偿的权利，但基于出售方对于购房方应清偿的按揭贷款应承担连带清偿责任，XX的债权受到的影响有限。XX并不愿意参与到购房方与出售方房地产买卖合同纠纷中来。加之有独立请求权的第三人参与诉讼的诉讼地位相当于原告，享有原告的诉讼权利，法院不能强制其参与诉讼。为了保证XX的利益最大化。XX更愿意另行起诉。

再次：本案中是否合并审理意义重大，只有保证合并的基础上才能保证原告诉讼请求的实现

一般的案件合不合并审理没有多大关系,但是本案是否合并审理，不仅关系到是否给当事人带来诉累，提高审判效率的问题，而且对买受人李X和某XX有重大利害关系，牵涉到法院判决是否发生冲突，直接影响买受人和按揭XX的实体权利。如两案合并审理，根据“商品房买卖司法解释”第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”买受人李X所欠某XX的贷款，在商品房买卖合同和借款合同被解除后，由某开发公司直接返还，李X不负偿还责任，还可以要求某开发公司直接返还购房款，买受人的诉讼请求就可得到法院完全支持，其合法权益得到充分保护。当然XX收回债权的风险相应增大，其贷款的偿还责任转由某开发公司独家承担。如不合并审理，法院先单独作出判决，虽然某XX在李X无法承担保证责任的情况下，能要求某开发公司偿还贷款，但李X就要在明知所购房屋无法交付情况下，还对XX承担直接偿还贷款的责任，并面临无法向某开发公司公司追偿的双重风险。

所以在本案中我方直接将某XX作为了共同被告，直接要求其参加诉讼，既避免了诉累，也最大程度维护了李X的合法权益。