购房交易中，不论是一手房买卖还是二手房买卖，一般会先签订认购协议（常见于一手房买卖）或购房意向书、房屋买卖居间合同（常见于二手房买卖）。合同中一般会约定，双方应当在……天内签订正式的房屋买卖合同。

购房者在合同约定期限到售楼处签订正式的房屋买卖合同，在查看合同条款时，发现当初售楼小姐承诺的很多东西在合同当中都没有体现而要求修改合同条款，售楼小姐往往会说合同是对所有人都统一适用的，是不能修改的。于是，购房者要求退定金，售楼小姐又以认购协议中明确约定了在签订认购协议之日起……天内需签订房屋买卖合同，如果你现在不签合同，那么就属于你违约，定金不会退给你。

在二手房买卖中，双方无法就正式购房合同条款达成一致时，卖房人要求退定金时，中介或卖房人也会提出不退还定金。

那么，在签订认购协议或购房意向书后是否就必须签订正式购房合同呢？

答案是否定的。认购协议（购房意向书/房屋买卖居间合同）是双方就购房事宜所初步达成的协议，法律性质上属于预约，该合同仅是大致约定了双方所购房屋的坐落、价格、款项支付方式等。在签订认购协议（购房意向书/房屋买卖居间合同）后，卖房人和买房人所负有的合同义务是本着诚信的原则就房屋买卖合同的诸多条款进行协商，并最终签订房屋买卖合同。

但是，如果双方本着诚信的原则就签订房屋买卖合同进行磋商，但就合同中一些重要条款无法达成一致而导致最终未签订房屋买卖合同时，双方都不负有违约责任。此时，购房者即可主张退还定金。

      因此，在售楼小姐提出不能将之前的一些承诺写入房屋买卖合同时，购房者完全可以提出退还定金的要求，甚至可以主张开发商承担违约责任，因为这属于开发商不诚信，由此导致未签订房屋买卖合同，购房者可以要求开发商双倍返还定金或者返还定金并要求支付违约金。

在二手房买卖中，如买卖双方本着诚信原则进行磋商但无法就房屋买卖合同条款达成一致时，双方互不承担违约责任，卖房人或中介应将定金退还买房人。而且，此时，中介也没有权利根据合同约定主张中介费（详见笔者所写的《买卖双方最终未签订房屋转让合同，中介按购房意向合同约定的“定金25%或50%” 主张居间报酬不应支持》这篇文章）。

附相关规定：

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。