近期，一二线房地产市场房屋交易量呈明显下跌趋势，买房人购房观望情绪日增，甚至有部分购房人在签订意向合同后，不愿签订正式的购房合同。笔者最近多次接到卖房人就此问题该如何维护自身权益的咨询。为此，特写本文，将咨询意见详细答复如下，供有需要的人参考。
首先，卖房人可以主张解除合同，并要求买房人支付违约金。
《购房意向合同》中一般会约定，如买房人违约，卖房人有权扣收买房人所支付的定金，此外，一般还会约定，卖房人有权要求买房人支付房价总款10%（一般这个数字较多）的违约金。那么卖房人能够同时主张扣收定金和要求买房人支付违约金吗？
答案是否定的，根据合同法第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二者只能选一。
一般而言，合同所约定的违约金要远远高于定金，因此，对卖房人而言，主张违约金会更有利于保护其自身权益。
此外，需要指出的是，卖房人所主张的违约金一般会高于其实际损失，因此，在买房人提出异议的情况下，法院一般会对违约金酌情进行调减。
例如：（2014）杭西民初字第2064号案件，法院认为：本案两被告认为原告主张的违约金偏高，本院考虑到两原告的实际损失情况、兼顾合同的履行情况以及预期利益等因素，确定由两被告支付两原告违约金50000元（注：房屋总价为1030000元，原告主张的违约金为103000元）。因两原告已收到两被告此前支付的3万元，两被告亦愿意冲抵违约金，故两被告尚应支付两原告违约金20000元。
其次，卖房人可以考虑要求买房人继续履行合同，支付购房款，但是该请求较难得到支持。
《购房意向合同》是双方就购房事宜所初步达成的协议，法律性质上属于预约，该合同仅是大致约定了双方所购房屋的坐落、价格、款项支付方式，此外中介亦是该合同的主体。一般而言，《购房意向合同》中均会约定，双方应当在……天内签订《房屋转让合同》，《房屋转让合同》才是详细约定购房双方权利义务的本约合同，中介也非该合同签约主体。
因《房屋转让合同》诸多条款在《购房意向合同》中并无约定或仅有粗略约定，故购房双方需详细磋商才能最终签署《房屋转让合同》。而签署合同乃是民事主体的自由行为，不能强制其为之。因此，买房人违约，卖房人较难要求其继续履行，签订正式的《房屋转让合同》，支付购房款。
附相关规定：
1.《杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答》
三、对于因买卖一方违反意向书约定，致使正式房屋买卖合同无法签订而产生的违约责任，应如何认定处理?
答：首先，根据本地区的房产交易实际情况及相关规定，房屋交易必需要签订相应的正式房屋转让合同方可实施。因此，上述意向书的内容约定即使完备，但也只能认定为正式房屋交易行为实施前的预约。
其次，因一方违约行为而无法达成本约，即签订正式的房屋买卖合同情形下，其违约责任也仅能是该预约合同项下的违约责任，交易双方的实际损失也应限定在为准备达成本约而支出的费用范围内。对于未达成本约所产生的预期利益损失，即房屋交易的价差，则一般情形下不属于赔偿范围。
第三，对于一方当事人主张继续履行该意向书约定，签订正式买卖合同的。一般情形下，应不予支持。对于因国家政策原因导致签订意向书时约定的交易条件发生变更，且双方也未能就变更协议内容达成一致意见的，一方当事人主张解除该意向书，应予以支持，并结合案件具体情形确定相应的违约责任。
2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
3.合同法
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
