承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。

????承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：

????⒈承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定，即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定而产生。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。由于承租人的优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。

????⒉承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。物权设定时必须公示，是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。《民法通则》第72条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据这一规定，我国现行法律在物权公示立法上所采取的是以成立要件主义为原则、以对抗要件主义为例外的折衷主义。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然具有物权性质。承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示一致来完成的债权。明确承租人的优先购买权是一种物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利。由于物权具有绝对排他性效力，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难认预测的损害，直接威胁交易安全。确立物权公示制度，通过公示使物权法律关系得以公开透明，当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，这对维护物的占有秩序和交易安全具有重要意义。

????⒊承租人的优先购买权是一种附限制条件的形成权。由于承租人一旦行使优先购买权，即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能，而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，承租人的优先购买权是一种形成权。承租人仅凭自己的单方意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。

????⒋承租人的优先购买权是一种期待权。承租人的优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能性变为现实性。

????⒌承租人的优先购买权是一种专属权。承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于承租人本人，故不能转让和继承。但是，如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。

????二、承租人行使优先购买权的构成要件

????承租人行使优先购买权必须具备下列要件：

????⒈承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。

????⒉承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。

????⒊承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。所谓优先，主要是指时间上的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，承租人的这种优先购买权必须在一定的期限内行使。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，其次应限定在租赁合同有效期内的一定时期。

????对承租人优先购买权的法律保护

????承租人的优先购买权受到侵害时应如何保护，我国法律未作明确规定，只是在《意见》第118条中规定，出租人出卖出租房屋，未通知承租人，承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。对优先购买权的法律保护，只能是由承租人请求人民法院宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，然后再由承租人向人民法院起诉要求出租人将租赁物以同等条件卖给自己。

????对承租人优先购买权的保护，除了规定承租人的有权请求人民法院宣告出租人与第三人关于租赁物买卖合同无效外，还应明确规定出租人有直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成以同等条件为内容的买卖关系的请求权。理由是：第一，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，根据形成权的法律特征，只要条件相同，承租人的单方意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同。第二，明确规定承租人有直接请求人民法院确认其与出租人之间买卖关系的请求权，可以减少当事人的讼累，有利于彻底保护承租人的合法权益。如果规定承租人只能先向人民法院起诉请求确认出租人与第三人的买卖租赁物的合同无效，然后再向人民法院起诉要求确认其与出租人之间的买卖关系，不仅耗费了有限的司法资源，而且极易出现出租人以种种理由使承租人的优先购买权无法得到实现的问题。如出租人往往会以租赁物不出卖为由，或以承租人期届满后再出卖为由来对抗承租人的优先购买权，此时承租人的优先购买权再也无法实现，由此导致承租人的优先购买权形同虚设，不能发挥应有的功能。

????个人认为，承租人在请求人民法院确认出租人与第三人买卖租赁物的合同无效的同时，有权直接请求人民法院确认其与出租人之间形成的以出租人与第三人的同等条件为内容的买卖租赁物合同，以便最大限度地保护承租人的合法权益。

????我国当前正处于一个重要的社会转型期，各种利益关系此消彼涨，各种矛盾错综复杂。人民法院作为社会正义的最后一道防线，事实上处于各种社会矛盾交织的风口浪尖之上。有效地化解社会矛盾，是人民法院在社会转型时期所担负的一项重要职能。最高人民法院要求，审理案件要当判则判，当调则调，调判结合，案结事了。把案结事了作为民事审判的最终目的。人民法院审理民事案件如何能解决纠纷，化解矛盾成为一个重要研究课题。不得不使人们对司法调解进行重新审视。为了更好地发挥司法调解的作用，笔者从在法院设立民事审前调解庭谈谈自己的浅见。

????一、法院设立民事审前调解庭的可行性。

????基层人民法院设立民事审前调解庭，首先面临的问题不是有无必要设立，而是是否可以设立。我国《宪法》第一百二十四条规定“人民法院的组织由法律规定。”《人民法院组织法》对人民法院设立民事审判庭仅作了原则性的规定，至于人民法院内设民事审判具体机构并未规定，实质赋予了人民法院在机构设置上拥有一定的自主权与灵活性。故在人民法院设立民事审前调解庭属法律所允许。

????二、在法院设立民事审前调解庭的必要性和意义。

?? （一）法官扮演调解者与判决者双重角色之弊端。

????1、法官身份的双重性令当事人对法官的调解中立性、公正性置疑。

????在我国民事诉讼过程中，调解与判决都是解决纠纷的方式，法官在诉讼过程中扮演着两种角色即调解者和判决者。调解“指的是具有中立性的第三者通过当事人之间的意见交换或者提供正确的信息，从而帮助当事人达成合意的场面”。而我国法院调解中扮演调解者的法官，虽说是具有中立性的第三者，但它与一般调解者不同之处是他的身份具有潜在的强制力量。因为调解不成，判决是最终解决纠纷的方式。实质上，法官在调解过程中，其强制力量已突破其自身的领域进入所谓中立性的第三者的领域，这时调解者已不是原始意义上的调解者，而是与审判者具有实质的联系——判决权与主持调解权融为一体。此时，法官在同一诉讼结构中的双重身份，决定了法官在调审结合的模式中要想真正把握自己的身份是相当困难的，为了使固执于自己主张的当事人作出妥协，往往会有意无意地从调解人滑向裁判者……或明或暗的强制在调解中占主导地位。在具有潜在强制力量的调解中，当事人总是权衡调解与即将判决这两种结果，若不选择调解，可能会得到比调解更不利的判决结果，妥协与让步是明智的选择，这时决定调解本质的“合意”就变成了强制性的“合意”，甚至沦为“恣意”，调解的自愿原则就会扭曲和虚化，法官的审判权就发生越位。基于市场经济活跃与发展的负面效应，处在这个“熟人社会”里本是食人间烟火的法官很难抵制各种利益的驱动和诱惑，非法调解、强制调解或调解不成延迟裁判的现象已为民众所关注，其负作用掩盖了调解应有的内在价值，令当事人对法官的调解中立性、公正性置疑。

????2、法官身份的双重性使得调解的作用不能充分发挥。

????在目前我国民事审判模式下，由于法官身份的双重性，使得同一案件是调解结案、还是裁判结案，法官具有较大的任意性。有些法院要求案件调解率达到一定的比例，调解率就相对高些；反之，调解率就相对低些。案件调解结案，法官费力劳神为人共知；案件审判，一步到庭，判决结案，法官相对轻松确属事实。法官身份的双重性确实导致调解在民事审判中的作用不能充分发挥。

?? （二）调审分离为司法改革所要求。

2005年10月26日实施的最高人民法院发布《人民法院第二个五年改革纲要（2004—2008）》把加强和完善诉讼调解制度，以及改革和完善庭前程序，明确办理庭前程序事务（包括庭前调解）的职能机构和人员分工作为人民法院司法改革的部分任务，确立了调审分离的精神。

????（三）在人民法院设立民事审前调解庭的意义。

????在人民法院如何搞好调审分离，并建立规范的调审分离制度，不是一蹴而就的事情。在我国法院，一下把调解从审判中完全剥离出来，是不现实，也不符合中国国情的。进入审理程序的案件，如果双方当事人有请求法院主持调解的合意，审判法官直接进行调解，从办案效率和节省司法资源上来说仍是可行的。但是，在庭前程序中，把调解从审判中分离出来，在人民法院设立民事审前调解庭，是必要的，而且有着现实的积极意义。具体表现在：

????1、有利于人民法院法官职业化建设。

????我国正处于社会转型期，各种矛盾错综复杂，并伴随着社会的不断进步，对法官素质提出了更高的要求。在人民法院设立民事审前调解庭，建立专职审前法官调解制度，有利于该专职法官钻研调解业务、总结调解经验，有利于对该专职法官进行调解知识系统培训，有利于该专职法官提高调解技能、增强调解素质，更进一步讲，有利于人民法院法官队伍的职业化建设。

????2、有利于调解法官保持中立性、公正性。

在人民法院设立民事审前调解庭，建立专职审前法官调解制度，可以有效避免法官扮演调解者与判决者双重角色弊端，消除非法调解、强制调解或调解不成延迟裁判的现象，排除当事人对法官的调解中立性、公正性的置疑，有利于调解法官保持中立性、公正性。

????3、有利于当事人节省诉讼成本，有利于人民法院节省司法资源。

????在人民法院设立民事审前调解庭，充分发挥调解作用，提高案件庭前调解结案率，可以使当事人节省取证费用、委托律师等费用，节省诉讼成本，尽快从诉讼中解脱出来，投入到日常的生产、生活中，同时使人民法院启动较少的程序高效审结案件，有利于人民法院节省司法资源。

????4、有利于人民法院民事审判达到“案结事了”目的。

????由于审前调解法官从审判法官中分离出来，可以确确实实地给当事人选择调解或审判解决纠纷的机会，可以有效避免调审不分的弊端，消除当事人对调解法官中立性、公正性的合理怀疑，增强当事人对庭前调解成功的信心，促使当事人更多地选择庭前调解程序，着眼于未来，寻求重建相互之间的关系，以相对平和的方式解决纠纷，有利于减轻社会矛盾的激化，维护良好的社会秩序，有利于人民法院民事审判达到“案结事了”目的。

????三、法院设立民事审前调解庭的构想。

?? （一）在哪级法院设立民事审前调解庭

????依照我国民事诉讼法规定，各级人民法院都有管辖的民事案件。同时最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第一条：人民法院对于受理的第一审、第二审和再审民事案件，可以在答辩期满后裁判作出前进行调解。这是原则，作为例外，在征得当事人各方同意后，人民法院也可以在答辩期满前作出调解。这说明，在各级人民法院都存在可以庭前调解的案件；同时说明，在各级人民法院均可设立民事审前解庭。

????（二）民事审前调解庭案件分工

????在各级人民法院中，民事审前调解庭可以分工办理各类进入审判前的尚在庭前准备程序阶段的当事人同意调解的民事案件。

????（三）民事审前调解庭人员配备

????应主要考虑配备掌握社会知识较全面、有一定调解经验的法官和有丰富办案经验的老法官。

????（四）民事审前调解庭的组成模式和调解的场所

????根据我国民事诉讼法第八十六条规定：人民法院进行调解，可以由审判员一人主持，也可以有合义庭主持，并尽可能就地进行。民事审前调解庭在组成模式上，可以根据案件的不同性质以及复杂程序，分别采用独任调解模式或合议庭调解模式，但应以独任调解模式为主。

????调解在法院的调解室进行，不采用开庭的形式并且可以不公开。在必要时也可以在基层人民调解委员会、警察机关、勘验场所或其他适当的场所进行。

????（五）民事审前调解庭调解案件的操作模式

????1、法院受理案件后，应履行释明义务，告知当事人有调审自择的权利，通过书面或口头等有效形式询问双方当事人是否愿意调解。以防止将许多本不必进入庭审程序的案件逼进了庭审程序，不仅造成了程序的极大浪费，也直接降低了审前程序解决纠纷的功能。各方当事人同意调解的，或有调解意向的，立即将案件转入民事审前调解庭，及时促成调解。在调解中调解法官应坚持中立、公正、文明、高效的原则。调解未成功的，应及时将案件移送有关民事审判庭进行审理。

????2、应采取灵活多变的方式，必要时由调解人员提出调解方案，供当事人参考，有效利用委托调解以及有关单位或个人协助调解，并发挥法官助理的积极作用，努力提高案件调解成功率。