随着市场经济和社会的发展，房屋已成为一种商品，尤其对城镇居民而言是不可缺少的极贵重商品。房屋买卖已市场化，尽管买房对于大多数人，是个“倾家荡产”的交易,但情非得已，仍须为之，否则将无“幸福梦乡”。当然卖房的也不一定是喜。人们也已经适应了这种交易，多少人为此而忙忙碌碌、东奔西跑、劳心伤神。买得一处称心如意的住房，是多少人的梦想，因为，只有安居才能乐业。但是，商品交易总是存在着一定的风险，房屋也不例外。近几年来，房屋买卖的案件处于上升势头，尤其是那些将要被开发的地方，一些卖房者受利益的驱使，索要已经卖出多时甚至长达近二十年的房屋。这给买房者带来了生活的不安，经济的巨大损失，精神上的极大痛苦。如何妥善审理好此类案件，是人民法院的一项极为重要的工作，它涉及到社会的稳定和经济健康可持续发展。此类案件法律规定并不完善，审判实践中存在诸多困惑的问题，致使审判并不顺利，有的案件几经反复终未得解。为了便于此类案件的审理，降低诉讼成本，本文作如下探析。

　　一、农民之间房屋买卖合同纠纷

　　农民之间房屋买卖，包括本村村民之间房屋买卖和非本村村民与本村村民之间房屋买卖两种情形。分别情况，有不同的处理原则。

　　1、本村村民之间房屋买卖

　　本村村民之间房屋买卖数量不多，但是客观上此类纠纷处理不好，影响邻里间的团结，影响生产生活，影响健康。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“土管法”）第8条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”本村村民依法享有土地使用权是没有争议的，但是在宅基地的使用权方面，却受限制。《土管法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》 也规定：“农民建房实行一户一宅制。凡年满20周岁、在本村落户的农村公民，可凭身份证按照有关程序申请一处宅基地。异地建新宅且另有一处旧宅的，应腾出旧宅基地，经县（市、区）有关行政主管部门批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民，将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民”。从上述规定可知，已经拥有一处住宅的村民，如果家庭没有年满20周岁的成员，或者不打算处理其中一处住宅而腾退一处宅基地的，是没有购买本村村民房屋资格的。这种情况下，即便是买来房屋，也只能是拆除享受地上附着物而必须腾退宅基地。因此，不符合上述规定的村民为购买本村村民房屋而签订的合同违反法律和政策强制性规定，根据合同法第52条第（5）项的规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同是无效的。按照无效合同的处理原则处理。除此之外，本村村民之间房屋买卖合同是有效的。

　　2、非本村村民与本村村民之间房屋买卖

　　《土管法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”除“但书”规定的情形外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，宅基地的使用权当然是不能出让、转让或者出租给本集体经济组织以外的人的。这就排除了非本村村民购买本村村民房屋的合法性。因此，非本村村民与本村村民之间房屋买卖合同是无效的，同样按照无效合同的处理原则处理。

　　二、城镇居民之间房屋买卖合同纠纷

　　根据现有住房政策，城镇居民出卖住房不受限制，城镇居民买受第一套住房也不受限制，但是城镇居民买受第二套甚至多套房屋，是受限制的。这主要是由于国家处于房价暴涨而出台的政策所致。根据国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》各大中型城市情况不同出台了一些不尽相同的限购政策，如济南市《济南商品住房限购令细则》 规定：“自2011年3月1日起，已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。二手房交易的购房人应携带身份证、《购房人及家庭成员情况申报表》、户口簿、婚姻证明的原件和复印件，到市房屋档案管理部门申请查询其家庭已有住房信息，对符合购房条件的，由市房屋档案管理部门出具《购房家庭住房情况证明》后，购房人方可申请办理网上签约备案及房屋产权转移手续。”这个限购令2012年继续有效。根据此限购令，凡是符合限购令限购对象的，购买住房无疑是自找罪受。新建房办不了房产证，二手房办不了产权过户，根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”显然，因为是限购令限购住房对象，即便所签合同有效（况且违反强制性规定的应属无效），但不发生房屋物权的变动效力，该物权仍属原权利人所有。因此，在城市购买房屋，首先要了解该城市是否有限购政策，政策是怎样规定的，然后再决定是否购买，是否签订合同。

　　近几年，在很多地方发生了城镇居民（集体农转非的）以其房屋宅基地未经国家征收为理由，受开发补偿利益驱使，向买受人索要所卖房屋，因而发生纠纷。买受人大多因各种原因买来自住，有的买得几年，有的十几年，有的20年有余。这些纠纷的产生给买受人带来了生活、学习、工作等诸多严重影响，因而审理好此类纠纷，是一件关系社会和谐、经济快速健康发展、人民安居乐业的大事。在此类纠纷的审理上，往往以土地性质没变，仍然是农民集体所有为由，认定买卖合同无效，这是错误的。《土管法》实施条例第2条第（5）项规定：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有。”从此规定可知，只要是农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的情形，不管该村原土地是否办理变更性质登记手续，其土地都是属于国有的，这是不容质疑的。即便有少数年龄偏大的村民没农转非（实践中情况复杂，大多数是自己转了没有实际意义，如：又不可能安排工作。让人顶替名额进行农转非，贪图一点经济利益。而事实上是农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的操作，这些情况大多是发生在90年代左右），也要按照农村集体经济组织全部成员转为城镇居民来对待，因为农转非的立项就是如此。由此可见，买受人买的是在国有土地上的房屋，没有禁止性规定，出卖人是没有理由要回的，产生纠纷后诉至人民法院，人民法院如支持出卖人诉讼请求是没有根据的。应当根据《土管法》实施条例第2条第（5）项规定，驳回出卖人的诉讼请求，才是正确的。

　　三，农民与城镇居民之间房屋买卖合同纠纷

　　在2000年左右，农民购买城镇居民房屋或者城镇居民购买农民房屋风靡全国，有的是为了自住，有的是看形势而发开发之财。农民购买城镇居民房屋大多数是为在城镇工作生活方便而为之，城镇居民购买农民房屋少数是为了回家养老即所谓的“落叶归根。”多数是看准了那里的开发利益，而农民又看准了当时的价格是合算的，是赚钱的。农民与城镇居民之间房屋买卖交易就这样在不同的心态促使下进行着，多少年来各得其所，相安无事。但是当开发的风暴席卷而来，当利益直线上升到原来的几倍，几十倍的情况下，谁还能坐得住，谁还能顾及那不值钱的老脸皮？纷纷效仿，于是，此类纠纷骤涨。司法机关审理也不轻松，有对买受人的同情，有对出卖人的唾弃等等，但更严重的是作为一个法官法律的适用，这是最大的难题，是困惑法官的不容轻视的难题。必须严肃对待，正确解决。

　　1、农民购买城镇居民房屋

　　农民进城当工人，进城经商、做生意，为了生活方便或富裕的农民向往城市生活都可能在相关城市购买住房。大多数是购买开发商的，也有不少购买二手房的。除了特别富裕的暴发户有炒房之嫌而购多套房屋外，绝大多数还是买一套房自住，其实现有条件下，买起一套就不错了。只买一套住房，多数城市是没有太严格限制的。买多套住房一般是有限制的。不管买一套还是多套住房，买房时，要弄清所在城市的政策后再决定是否购买。否则将遭受损失，又得不到法律保护。“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。”对于出卖人而言，请求解除合同，为了保护特殊群体如低收入阶层的利益，相关司法解释做了不利于出卖人的规定。“人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。” 

　　2、城镇居民购买农民房屋

　　好多法院为此类案件的审理做了一些有益的探索，如北京有一起城镇居民先买房而后将亲属户籍迁入居住村的案例。买受人是城镇居民，卖方是郊区农村农民，10年前，买受人买得房屋后进行了拆除重建，其妻及子女是农村户口后已迁入卖方所在村。因拆迁补偿卖方起诉以买方是城镇居民为由，要求确认合同无效。法院审理认为，签合同的买方虽是城镇居民，但其妻及子女是该村居民，况且原房屋已不存在，确认房屋买卖合同有效，驳回了卖方的诉讼请求。另有一房屋买卖案例，买方是城镇居民，卖方是农民，房屋价格10余万元，双方交易完毕16年后，该地方开发，卖方起诉要求追回该房屋。法院审理确认双方买卖合同无效，但却在全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，以出卖人和买受人7:3的责任，根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，判决出卖人赔偿买受人近200万元的损失。这也是符合最高法院有关规定的，“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”这两份判决，都是城镇居民买得农民房屋的，情况不同，处理结果不同。第一个案例，买方虽然是城镇居民，但其亲属是农民并已迁入本村，无疑其亲属是享有该村宅基地使用权的，所以就不能生搬硬套城镇居民不能买农村房屋的规则了，权且把买受人当作是个“办事”的对待，就是原房屋存在，也不能退换。当然如其亲属户籍没有迁来，合同当然无效了。因为非本集体经济组织成员是不能享有本村宅基地使用权的。但是基于合同的诚实信用原则，不能随便反悔，以防给善意的对方造成损失，保障交易安全，有关法律和司法实践做出了上述的规定，提醒有关人员认清形势，正确把握法律和政策，做出正确的涉及自己的问题的解决方案。