案情

? 2006年12月1日，甲乙签订房屋租赁合同，双方约定乙方租甲方商品门面房，期限为2007年1月1日至2010年12月30日。2010年6月1日，甲与丙签订了房屋房买卖合同，并约定甲以价款200000元的价格将该门面房出卖给丙,但没有办理过户手续，之前也并没有通知乙卖房之事，乙在得知甲出卖房屋后，向乙发出书面通知，要求甲以同等条件--200000元的价格出将房屋给自己，遭到甲的拒绝，后乙以甲侵犯自己的优先购买权为由，提起诉讼，要求以同等条件购买房屋。

??分歧

??关于甲与丙之间合同的效力，优先购买权的性质及本案应如何处理，形成有两种意见：一种意见认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，甲在出卖房屋前并没有通知乙，侵犯了乙的优先购买权，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故，本案中乙要求主张合同无效，以同等条件购买房屋的诉讼请求是不能得到支持的，除非乙能证明甲与丙恶意串通，依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定甲与丙签订的买卖合同无效。但法院要向乙释明，可以变更诉讼请求为请求赔偿侵害优先购买权的损失。

??另一种意见认为，物权法虽没有规定优先购买权，但根据合同法第二百二十九条买卖不破除租赁的规定，优先购买权同一般的普通债权是有区别的，具有物权的一些属性，从权利属性上看，应当是一种形成权，形成权是根据自己的意思就可以使法律关系发生、变更、消灭的权利，形成权的意思表示一旦发出并到达相对人，就可以以使法律关系发生、变更、消灭，本案中，甲以价款200000元的价格出售给丙，乙同样也有以此价格购买的权利，故应支持乙的诉讼请求。

??评析

??笔者认为，乙的诉讼请求应予支持。理由如下：

??第一，乙的优先购买权属于法定权利。《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，从该立法规定看，承租人的优先购买权是依法产生的，属于法定权利，不得被无故剥夺。从法理上讲，权利和义务具有统一性，如果只有权利主体而没有义务主体，那么该权利等于没有赋予。由此，可以得出两个结论：一是出租人在出卖房屋时具有法定通知义务；二是作为买受人来讲，负有谨慎审查义务。只有该两种义务的恰当履行方能保障《合同法》第230条立法目的的实现。

??第二，甲和丙的“放任侵权”行为侵犯了乙的合法权利。首先，甲未在出卖之前的合理期间内履行通知义务，导致乙对甲要出卖房屋的打算一无所知，侵犯了甲享有在同等条件下购买房屋的知情权；其次，丙作为买受人，依法应当对甲要出卖房屋的使用性征、权利现状进行审查，由于其未尽谨慎审查义务，放任了甲对乙的侵权行为，具有明显过错。

??第三，甲和丙所签合同无效。最高法院关于贯彻执行《民法通则》意见第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。

??综上所述，本案承租人乙的诉讼请求合理合法，依法应予支持。