一、案情
     1999年，张某所在的单位进行福利房改革，张某缴房款7000余元获得70㎡的住房一套，并取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，权利证书上登记的权利人为张某。2002年，张某与梁某签订房屋买卖合同，张某将该住房以1.95万元的价格卖给梁某，并将两证一并移交给梁某。合同约定双方可以随时办理房屋产权过户登记手续，但因买房时张某所在的单位规定，如果本单位的房改房上市交易，只能卖给本单位的职工，所以未及时办理房屋产权过户登记。在签订该房屋买卖合同时，有张某丈夫的姑姑王某某，梁某的朋友李某在场见证，二人均在合同上签字证实。梁某购买该房后在其内居住了大约八、九年，后梁某因工作调动，将该房出租。2012年，梁某要求张某协助办理房屋产权过户登记手续，张某以买房时未征得丈夫王某的同意为由，主张转让房屋的行为系无权处分行为，该房屋买卖合同无效。双方协商未果，梁某将张某诉讼到法院，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，并要求判决张某协助办理产权过户登记手续。

      案件审理中，法院依职权追加张某的丈夫王某为第三人参加诉讼，王某辩称该房屋买卖行为未经自己同意，应为无效行为。
     二、分歧
     本案在审理过程中，关于张某与梁某之间的房屋转让行为是否有效有两种意见。
     第一种意见认为，房屋转让行为有效。虽然争议的房产是张某和王某的夫妻共同财产，但该房产登记的产权人是张某。根据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”以及《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，张某系该房屋的所有权人，有权对该房作出处分行为。根据《物权法》第十五条“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，张某将其所有的房屋转让给梁某，双方的房屋买卖合同自成立时就已经生效，梁某未办理房屋物权移转变更登记手续，不影响该房屋买卖合同的效力，因此，张某与梁某的房屋转让行为有效。
    第二种意见认为，房屋转让行为无效。王某作为张某的丈夫，该房产是双方婚姻关系存续期间所得，虽然只登记在张某的名下，但该房屋按法律规定应推定为张某与王某的夫妻共同财产。因此，王某也是该房屋的共有所有权人，如果张某在处分该房屋时，王某确实不知晓，张某系无权处分人。依据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，梁某与张某订立的房屋买卖合同无效，即房屋转让行为无效。
     三、评析
     笔者同意上述第一种意见，具体理由分析如下：
     （一）从共有财产处分角度分析
     《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如何理解无处分权？所谓无处分权，是指处分人既不是所有权人也未获得所有权人授予处分权，而以自己的名义处分他人的财产，无处分权人处分的对象是他人享有所有权的财产，包括“恶意”和“误认”两种行为（所谓“恶意”就是明知是他人的财产而予以处分，所谓“误认”就是误将他人财产认为是自己的财产而予以处分）。处分分为事实处分和法律处分，处分权即为所有权的四项权能中的“处分权能”。因此，《合同法》第五十一条规定的“处分”应当为法律处分。
     共有人处分共有物未征得其他共有人同意，是否属于合同法第五十一条无权处分的适用范围，在实践中认识不一。有观点认为处分共有物的处分人是共有物的所有权人之一，只是所处分的财产不是其个人独自享有所有权，而是与他人共有所有权。也有观点认为共有物的处分权人未得到全体共有人的同意处分共有物的，应属于无权处分。本案中的房屋是以夫妻关系为基础的共有财产。夫妻关系存续期间购买房产，可以把夫妻双方登记为共有产权人，并载明夫或妻的所有权份额。但在现实生活中，夫妻关系存续期间，房屋产权登记在夫或妻一人名下，名义上是夫或妻个人的所有权，而实际上是夫妻共有财产，这就造成产权证（登记簿）记载与实际情形不一致，如果夫妻一方处分共有房产，应当如何处理？在司法实践中有两种处理结果，一是认定处分行为无效；二是认定处分行为有效。笔者认为，合同相对人如果没有恶意串通或交易价格没有明显低于交易时的市价的，买卖合同应当有效，只要合同具备履行可能，相对人可以请求处分人履行交付房屋并办理过户登记的义务。我国婚姻法第十七条条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本条规定的“处理权”应理解为“处分权”，即夫妻双方对于共有财产双方享有平等的处分权。因此，夫妻一方处分共有财产的行为应属于有权处分，严格说是一种有限的有权处分，但绝不是无权处分，所以夫妻关系的另一方不能随意以处分人未征得自己的同意而认定其处分行为无效。但是，并非夫妻关系一方处分共有财产的合同，都绝对认定有效。如果处分人与他人恶意串通或处分财产是为了独占、侵占共有财产而损害夫妻关系另一方的利益的，应当认定处分行为无效。本案中张某与梁某的房屋买卖行为属于正常的市场交易行为，双方没有恶意串通，也没有以明显低于市场价或是采取其它损害王某利益的手段交易房屋，加之张某将房屋出售交付给梁某居住多年而张某之夫王某并未提出异议，应视为其对张某出卖夫妻共有的房屋行为的默许认可。且本案中交易房屋的产权证上登记的权利人仅为张某，其丈夫王某并没有登记在产权证上，房屋买受人梁某有正当理由相信房屋产权人仅为张某，并按照交易当时的正常市场价格购买该房，即使认定本案中交易的房屋属于房屋产权登记错误，也不能否认梁某为善意第三人。因此，从合同法与物权法为维护市场交易安全的基本立法价值取向出发，本案中双方签订的房屋买卖合同合法有效，梁某依法应取得该房屋的产权。
     （二）从不动产物权变动的角度分析
     《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
     首先，从债权与物权的性质分析。出卖人订立买卖合同的目的是取得价款，买受人支付价款的目的在于取得标的物的所有权。因此，在物权的变动过程中，买卖合同是物权的变动原因，物的所有权是移转的结果。在完整的房屋买卖过程中，存在两个阶段，即合同订立生效和物权公示生效两个阶段，其中合同行为是物权变动的法律基础关系。房屋买卖合同关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，只要双方当事人就签订房屋买卖合同的意思表示真实且达成一致，并且不违反合同法关于合同无效的相关规定，合同即产生了债权法上的约束力。由于债权的本质是请求权、相对权、对人权，不具有排他的效力，因此债权的设立、变动不必予以公示即可产生法律上的效果。
     我国目前现行法律对物权变动采取的是债权形式主义模式（意思主义与登记或交付相结合），即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需要履行登记或交付的法定公示方式。简言之，基于法律行为移转物权，首先需要双方当事人达成合意（即债权合同），然后必须通过一定的公示方法（交付或登记）来完成物权的设定或移转。债权与物权既相互独立又具有关联性。债权合同只要具备三个条件就生效：一是行为人具有相应的行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或社会公共利益。至于物权能否变动，不影响合同的效力。本案中买卖的房屋未办理过户登记手续不影响房屋买卖合同的效力。
     其次，从合同的效力理论分析。《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同的成立需要经过邀约和承诺两个阶段，如果法律没有规定或双方没有约定合同的生效时间或条件，原则上合同成立时便生效。因此，合同是否有效，由合同双方当事人的约定来决定，而不是通过合同的履行来决定合同的效力。合同是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题。除了即时履行的合同外，从合同的订立至合同的履行，期间都有一段时间，合同的效力不能通过这一段时间是否履行来认定，即合同的效力不能根据合同约定的标的是否交付或登记来认定。《合同法》五十二条规定了合同无效的几种情形，即合同只有在违反法律法规的强制性规定或符合合同法五十二条规定的情形时，合同才无效。本案中张某和梁某均系完全民事行为能力人，买卖该房屋系双方的真实意思表示，且双方的意思表示不违反法律法规的强制性规定，合同内容不属于合同法五十二条规定的合同无效的情形。双方在订立合同时有见证人在场，梁某支付的合同对价也没有明显低于交易时的市价。因此，张某与梁某签订的买卖合同成立并生效。
     最后，从诚实信用原则分析。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利规避法律或者合同规定的义务。民事主体在从事民事活动遵守诚实信用原则具体包括：（1）应依诚实信用的方式行使权利；（2）应依诚实信用的方式履行义务。
   综上，在认定相关的不动产物权变动合同的效力时，应予以区分不动产物权变动的原因与结果。即不动产买卖合同是否成立生效与不动产物权的取得应区分开。
     （三）从合同约定的标的能否履行角度分析
     《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：“（一）法律或实施上的不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”非金钱债务是指除金钱作为标的以外的债务，包括行为、智力成果和物等标的。在本案中，张某将该房屋交付给梁某后，梁某已对该房屋行使“所有权人”应有的权能十余年，法律对该房屋移转也未进行限制，该房屋的移转在客观上具有可履行性，且履行移转的费用仅为国家法定税收。因此，本案中张某与梁某之间的房屋买卖合同不仅有效，而且张某还应协助梁某办理房屋产权过户手续。
    综上，本案中讼争涉及的房屋系张某与王某夫妻关系存续期间取得的财产，即夫妻共同财产，夫妻双方享有平等的处理权，且房屋产权证书登记的权利人仅为张某一人，张某有权处分该房屋。根据张某与梁某签订房屋买卖合同时的客观情形，即双方以市场价买卖房屋，双方的意思表示真实，并无恶意串通等损害王某的行为，并未违反法律的强制性效力规定。加之张某将房屋出售交付给梁某居住多年而张某之夫王某并未提出异议，应视为其对张某出卖夫妻共有房屋行为的默许认可。因此张某与梁某签订的房屋买卖合同合法有效，应受国家法律保护。另外，本案中的房屋买受人梁某购买该房屋出于善意，其有理由相信房屋产权证上登记的信息为正确、真实的信息，即张某为该房屋的唯一产权人，即便该房屋实际上应当属于张某与王某的夫妻共同财产，也不影响张某依法有权取得该房屋的产权。因此，根据物权区分原则，本案中双方虽然在合同签订并交付房屋多年后仍未办理房屋产权过户登记手续，但不影响双方之间签订的房屋买卖合同的成立生效。张某应当继续履行合同义务，协助梁某办理房屋产权过户登记手续。