迟延履行权，是指在商品房买卖合同中，因一方迟延履行付款、交付房屋、过户登记等合同债务，对方当事人所享有的解除商品房买卖合同的权利。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15、18、19条规定，商品房买卖合同中的迟延履行解除权规则如下：

  一、买受人迟延付款、出卖人迟延交付房屋时，对方当事人的解除权

  1、解除权的成立

  在商品房买卖合同中，买受人迟延付款、出卖人迟延交付房屋时，经对方当事人“履行催告”后3个月内仍不履行的，合同解除权成立，对方当事人有权解除合同。在这里，“履行催告”是指债权人催告债务人履行债务的行为。

  例：开发商甲与乙订立商品房买卖合同，约定甲于3月15日交房。现甲迟是交房，乙于4月15日催告（履行催告）甲交房。此时，若甲于7月15日前仍未交房的，乙的合同解除权成立。

  2、解除权的除斥期间

  解除权的除斥期间，是指解除权人行使解除权的期限。“解除权的成立”与“解除权的除斥期间”的关系是：“解除权成立”后，涉及“解除权除斥期间”的计算。除斥期间届满，解除权消灭。

  第一，解除权成立后，经过方当事人“行使解除权催告”的，解除权行使的除压期间为催告之日起3个月。“行使解除权催告”，是指对方当事人催告解除权人行使解除权，或询问是否行使解除权的行为。

上案例中：乙于7月15日享有解除权后，甲于8月15日催告（行使解除权催告）乙行使该项权利。此时，若乙在11月15日前，未通知甲解除合同的，乙的解除权消灭。

  第二，解除权成立后，未经对方当事人行使解除权催告的，解除权行使的除斥期间为解除权成立之日起1年。

  上案例中：乙于7月15如享有解除权后，甲从未催告（行使解除权催告）乙行使该项权利。此时，若乙在次年7月15日前，未通知甲解除合同的，乙的解除权消天。

  二、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条中的两个“催告”解读

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告（注：催告①）后在三个月的合理期限内伤未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告（注：催告2）后，解除权行使的合理期原为三个月。对方当事人没有催告（注：催告2）的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该条文中的两个“催告”含义不同，应注意区分：

  第一、催告①，为“履行催告”内容为债权人催告债务人履行付款、交房义务。“履行催告”的法律意义，在于界定债权人解除权的“产生时间”。因此、“履行催告”的时间是解除权成立之前。

  第二、催告②，为“行使解除权催告”，内容为债务人催告债权人行使解除权。 “行使解除放领答”的法律意义，在于界定除斥期间，即债权人解除权的“消灭时间”。因光，“行使解除权催告”的时间，是解除权成立之后。 

  三、出卖人迟延履行过户登记义务时，买受人的合同解除权

  1、出卖人移转房屋所有权义务的履行期限。

  在商品房买卖合同中，当事人没有约定的，出卖人应当在下列期限内，为买受人办理标的房屋所有权登记手续：

  第一，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90的日。

  第二，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

  例：3月10日，甲开发商与乙订立商品房买卖合同，并与9月10日向乙交房。此时，如果3月10日房屋为尚未建，则甲应自9月10日起90日内，向乙办理过户登记；如果3月前并日房屋已经竣工，则甲应自3月10日起90内，向甲办理过户登记。

  2、解除权的成立。

  因出卖人的原因，在转移房屋所有权义务履行期限届满后1年内仍未办现过户登记手续的，买受人有权解除商品房买卖合同。

  例上例中，甲未如期向乙办理过户登记，乙有权自甲构成迟延登记之日1年内，解除合同。

  四、商品房买卖合同解除的法律后果。

商品房买卖合同解除后，买受人有权请求出卖人支付违约金，或赔偿损失。商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。