[案情简介]

原告黄某与被告杨某均系某村村民，原告黄某系先天弱智者，无民事行为能力人。2001年原告全家购买被告杨某所有的6间平房一栋，由原告全家居住。2011年年初，原告黄某之夫病亡，其房屋由原告与其独生女王某共同居住。同年，原告黄某在其女王某外出打工不知晓的情况下与被告杨某签订房屋买卖合同，合同约定原告将房屋卖给被告杨某，购房款已付清，后原告去向不明。2011年7月，原告之女王某作为原告的法定代理人诉诸本院请求确认房屋买卖合同无效。

[审理]

法院审理后认为，民事法律行为需行为人具有相应的民事行为能力，本案中，原、被告双方所签订的房屋买卖合同行为属于民事法律行为，签订合同的双方需具有相应的民事行为能力，原告即房屋出卖人黄某属无民事行为能力人，其出卖房屋的行为属无效民事行为，其无签订房屋买卖合同的主体资格，故原、被告双方所签订的房屋买卖合同属无效合同。合同无效，则自始无效，对于因该合同取得的财产，双方应当予以返还，故被告杨某应当向原告黄某返还其所购买的房屋，原告黄某向被告杨某退还购房款。

[评析]

本案中，原告黄某系先天性精神病人，民事上无行为能力，其签订合同无效，法院就此判决显然没错。

此案似乎简单明了，但是笔者在此想作进一步探讨，试想，假设原告黄某某为精神正常之人，乃完全民事行为能力人，则本案房屋买卖合同效力又当如何？本案中，所争议房屋的所有权人并非原告黄某一人所有。原告之夫病亡后，该房屋作为遗产应由继承人予以继承，原告夫妻两人仅有一女，其第一顺序继承人只有原告与其女王某两人，故该房屋应由原告及其女王某共同继承，而该房屋在继承开始后，尚未分割，故属于原告与其女儿王某的共同财产，其性质属于共同共有。若原告黄某为完全民事行为能力人，其将争议房屋卖给被告，若事后其女未认可上述买卖合同，则原告属于无处分权人，其无权处分上述房屋，故原、被告签订的房屋买卖合同应属无效。无权处分权人处分他人财产而签订的合同必须经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得处分权。在权利人追认前，因无权处分而订立的合同处于效力待定状态，在得到追认以前，买受人可以撤销该合同；在得到追认以后，则合同将从订立合同时起就产生法律效力，任何一方当事人都可以请求对方履行合同义务。另根据物权法的规定，除共有人之间另有约定的，处分共有的不动产须经全体共同共有人的同意，未经全体共有人的同意，擅自处分共有财产的行为无效。本案中，若黄某无权处分，则需其女王某予以追认或者黄某在订立合同后取得处分权，否则该合同无效。