近年来，随着国家对房地产市场宏观管理和严格调控，房地产市场过热的局面得到了有效地遏制，房地产市场逐渐回归理性，情况也正在悄然地发生着变化。绝对强势的卖方市场地位正在逐渐动摇，买方的话语权在增多、在交易中地位趋于平等。起诉到法院的房地产纠纷即是房地产市场双方的晴雨表，准确反映了房地产市场双方地位的变化。现就我院近几年受理的商品房卖买合同纠纷作如下分析。

　　一、商品房买卖合同纠纷案件分析

　　（一）商品房买卖合同纠纷案件群体性诉讼增多，受理数量呈集中性、阶段性的特征。这一类诉讼的提起是由商品房的性质决定的，商品房开发本身以建设人口聚集居住为目的，本质就是要求人口聚集。因此商品房购买主体多、交付集中，卖方的违约对买方来说又是相同的违约，起诉时就会出现一个楼盘、一个小区买方起诉卖方的情形，相应产生一定数量的集中的群体性诉讼。而且，首先提起诉讼的是一部分维权意识较强的买受人，大部分买受人处于观望状态，一旦案件的审理结果对己有利，则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼，因此，在一批案件审理终结后，又会产生一批阶段性的诉讼。

　（二）从当事人在诉讼中的地位看，起诉主体基本上是买方。这是由于商品房交易多为期房，是预售房，买方在合同签订后不论是现金交易还是按揭贷款，都已履行完合同约定属于自己的义务。即便买方采用的是分期付款，其分期付款的期限也远远短于卖方的交房期限，买方只享有对卖方履约的期待权。而商品房买卖合同又是开发商系后履行合同义务的合同，导致了卖方在交易中的强势地位。加之前几年房地产过热，买方在不履行完合同的付款义务前就不可能买到房屋。因此商品房买卖这种后履行合同义务的违约主体基本是卖方，故诉讼中起诉主体以买方居多。而一小部分起诉主体是卖方的案件，多因房款未付清引起，此类案件争议不大，调解或撤诉率较高。

　　（三）商品房纠纷大幅增长。已受理的商品房纠纷基本上都是因卖方违约引起，从违约方看与原来的商品房买卖合同纠纷违约方相同，但究其起诉的原因却发生了根本性的变化。之前是卖方市场，买方起诉卖方是因其违约不交房，担心卖方一房二卖。现在仍是买方起诉，还是卖方违约。但已不再是卖方不交房，而是交的房不符合合同的约定。造成这种变化的原因，一是因为国家的限购已使得商品房市场由卖方市场正在转向买方市场，由于限购制约了以投机和投资购房为目的买房的动力，而仅靠刚性需求的购买力，难以维持虚高的房价。加之买涨不买跌的传统购买习惯，房屋不再紧俏。于是买方对卖方违约的容忍度下降，不再像过去只要求能拿到房，卖方的非根本性违约都能容忍，因此出现只要卖方有违约，就要求卖方承担责任。而投机或投资购房的也不再急于拿到房屋，因为接收房屋已不能带来期望的利润还要支付相关物业费用，而卖方的违约又使其有利可图。因此也看准卖方违约的赔偿责任，而起诉要求承担违约责任。另一方面的原因是由于卖方还没有适应市场的悄然转变，忽视了买方的容忍度随市场的变化而降低的情况，还是以强势的姿态，习惯性视违约为必然，导致其成为被告。

　　二、案件类型特点及引发原因分析

　　（一）开发商承诺不实或无法兑现承诺导致交付不能或不能如期交付。买卖双方签订商品房买卖合同后，因资金不到位、拆迁延误、管网建设不及时等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求开发商支付逾期交房违约金，或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失。

　　（二）开发商因房屋配套设施不能及时使用，导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题，人是入住了，可配套的暖气、天然气、水电、宽带却不能及时使用。按照法律规定，房屋配套设施(包括水电气等)通常应在房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求，现行法律中并未明确如何承担违约责任，因此，配套设备不能及时使用，目前主要依据合同约定来追究违约责任。

　　（三）起诉办证已成为商品房买卖纠纷案件新的增长点。开发商在相关法规规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。

　　三、我院对部分纠纷的处理方式

　　（一）商品房不符合交付条件的处理

　　买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。

   买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

　　商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。

　　（二）因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定

　　商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。

    商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。

　　因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。

　　（三）同时主张逾期交房、办证违约金的处理

　　出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。

   商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。

　　（四）违约金诉讼时效的认定

　　房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

　　（五）买受人拒绝接收商品房的处理

　　出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。