论我国房地产中介服务业的法律构建

 一、房地产中介服务交易信息概论

（一）房地产中介服务交易信息的概念

房地产中介服务交易信息就是在房地产中介服务、房地产交易过程中，中介服务机构有义务向消费者公开的、应消费者要求提供的，可能会影响最后交易结果的信息。

（二）房地产中介服务交易信息类别

房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪三个部分,可以将房地产中介服务交易信息大致分为咨询信息、价格信息、房地产经纪信息三类。

二、房地产中介服务业现状及问题

（一）房地产中介服务业现状

房地产中介服务业的出现以及该行业的迅速发展是商品经济经济社会发展的必然产物，对房地产市场有着重大的意义。然而，从房地产中介服务业实践来看，房地产中介服务业的发展并不如期待的那样正常迅速发展。

房地产中介服务业的现状导致大部分中介机构在实践中并没有发挥其应有的作用，反而为了追求不正当、不合规利益给广大消费者带来了诸多不便，损害了房地产中介服务业的行业形象，也严重侵害了消费者的合法权益。

（二)房地产中介服务业存在的问题（以交易信息为视角）

在房地产中介服务业实践中，中介机构为了追求自身利益往往采取不正当的手段，侵害消费者的切身利益。从交易信息的角度看，中介机构主要采取投放虚假信息和隐瞒重要信息的手段提高收益，损害消费者利益。由于中介机构的特殊性，中介机构是房地产交易双方的桥梁，中介机构的不正当行为，往往会导致房地产出卖方和房地产需求方双方的利益损失。这样会败坏该行业的整体形象，必会影响行业的发展速度，甚至使房地产中介服务业走向颓势。

1、虚假信息泛滥。前文已经论述，房地产中介服务是一个系统的过程，虚假信息的泛滥并不仅仅局限在某一部分，其影响也是全面的。在三个主要部分中均存在虚假信息泛滥的问题,严重干扰了房地产中介服务业的正常秩序。

在房地产咨询阶段。房地产咨询一般处于是房地产中介服务开始阶段，房地产中介服务机构为了吸引消费者的关注，针对消费者的需求投放虚假信息，虚构市场行情吸引消费者使用该机构的服务。另外中介服务机构为了收取更多的服务费用，还会刻意将交易流程以及相关手续复杂化，蒙蔽消费者。

在房地产评估阶段。针对房地产的房地产评估，与消费者之间最后的成交价格以及中介服务机构最后服务费用的收取关系密切，所以在此阶段的虚假信息情况最为严重。在实践中，中介服务机构为了追求高额的服务费用，会通过虚构房地产使用年限，虚设房地产增值项目的手段来实现。房地产购买方购买的房地产实际价值远远低于其支付的费用，对于房地产购买方来说当然是一种利益损失。对于房地产出卖方而言，虽然成交价格确实有所提高，但是中介服务费用往往由出卖方支付，相对较高的交易成交价格也大大提高了中介服务费用的支付，实际上也是一种利益的损失。

房地产经纪活动阶段。中介服务机构是交易双方的联系桥梁，在实践中，中介服务机构为了追求利益，推动交易的快速进行，减少自身风险，会在经纪活动中虚构交易主体一方甚至多方主体的意思表示或基本情况。

2、隐瞒重要信息。隐瞒信息的行为在房地产中介服务的过程中也是常见的。此行为严重侵害了消费的知情权利，极易造成消费者实际利益的损失。

房地产咨询阶段。我们必须意识到，房地产资讯阶段是吸引消费者使用中介服务的基础。消费者首提出其要求，中介服务机构为了尽快让消费者使用其中介服务，会提出不同的方案供消费者选择。然而，并不是所有选择对消费者都是有利的，中介服务机构针对消费者制定的计划或多或少存在风险，而中介服务机构为了抓住消费者会隐瞒其中的风险信息。在风险出现时，消费者往往因为准备不足，造成损失的扩大，权益受害。

房地产评估阶段。前文已经论述，房地产评估结果关系各方主体的最后利益。房地产交易标的可能存在各种各样的问题。在实践中，为了促进交易，中介服务机构会隐瞒消费者最为关注的房地产权属信息，房地产经营方式等重要信息，欺骗消费者，迅速促成交易。另外，提高中介服务费用的方式主要包括提高交易成交价格和提高提取费用率两种方式。为了提高收益，中介服务机构可能会隐瞒影响房地产价值的相关信息，如使用年限，房地产完整程度、房地产经营方式等；同时也可能隐瞒相关法律法规信息，不顾法律约束，使用超过法定限度的提成率。

房地产经纪活动阶段。房地产经纪的地位特殊，联系房地产交易双方，交易主体只能通过中介服务机构了解对方的基本情况。在这种情况下，中介机构完全可以根据自身利益的需要，在向消费者发布相关信息时隐瞒对其不利的重要信息。如隐瞒其从事经纪活动的相关资质信息以及交易相对方的部分不利信息等。这样的行为，在房地产交易完成后，往往出现利益受害方无从主张权利的情况，严重干扰了房地产中介服务的正常救济活动。

 三、房地产中介服务业存在问题的原因分析

（一）立法不完善、政府监管不到位

我国房地产中介服务业乱象与该领域法律的不完善和政府监管的不到位有着必然的联系。具体包括：

1、立法滞后、效力位阶较低。房地产中介服务机构法律地位的确认在1994年出台的“城市房地产管理法”中得到了明确。该法律的出台为中介服务业的发展和管理提供了法律的依据。此后，政府部门先后出台了《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费通知》等规定，更加明确了中介服务的活动规则和管理办法，维护了正常秩序，规范了市场行为。然而，我国房地产中介服务相关规定仅仅从从业资格的基本要求进行了较为具体的规定，但是对中介服务的管理以及对于违规行为的规定以及罚则的规定并不具体可行，中介服务机构与消费者之间的权利义务关系也规定不明。这样的情况容易导致在实践中出现变向违规无从追究责任以及处罚力度过小，起不到震慑作用。

在现行的房地产中介服务管理相关规定中，只有《城市房地产管理办法》是国家权力机关制定的相关法律，但最高位阶的法律对房地产中介服务业的相关规定仅仅只有两条法条（57、58条）其他的都是部门规章。由于没有专门的法律来约束规范房地产中介服务机构以及从业人员，导致房地产中介服务市场活动和行业管理缺乏统一的权威的法律依据。

2、市场混乱、管理缺位。房地产中介服务市场目前为止并没有形成一个整体统一的管理体制，市场管理十分混乱。主管机关不明确，多家审批、权责不明，各部门相互推诿等管理乱象普遍存在。

（二）行业自律缺乏

我们可以从实践中看到，部分房地产中介服务机构为了追求高额的利润，减轻服务负担，针对消费者了使用了大量的不合规、不合法的手段。此种现象普遍存在的重要原因之一就是行业自律的缺乏。

另外，房地产中介服务行业协会是行业性的自律组织，其在政府的宏观调控、部门管理和房地长中介服务机构之间起一个承上启下的衔接作用以及桥梁作用。目前我国存在一些地方性的中介服务行业组织，并制定了相应一些的行业规则，但是由于组织自身的低于局限性以及参加组织的会员数量确实有限，不可能覆盖中介服务市场上所有的房地产中介服务机构，其作用的发挥受到了严重的限制。总的来看，已经形成的房地产组织依然存在不少问题，并且在长期的发展中并未得到有效的解决改善，使得这些行业组织形同虚设，无法发挥其行业自律的作用。

四、房地产中介服务业法律规制建议

（一）提高法律位阶

一些国外房地产中介服务市场之所以发达，交易信息安全、透明、有序，就是因为其具有较为完备规范的法律法规体系。

目前我国针对房地产中介服务业管理的法律规定主要有《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费通知》。《城市房地产管理法》法律位阶相对较高但是针对房地产中介服务的规定寥寥无几，仅仅只是慨括性的论述。专门针对房地产中介服务的规范《城市房地产中介服务管理规定》属于部门规章，层级较低，在具体的实践中，往往缺乏权威性和可引用性。因此应当根据《城市房地产管理法》的相关规定，制定专门、具体的《房地产中介服务条例》，相比《城市房地产中介服务管理规定》法律层级更高。

（二）      房地产中介服务管理条例的主要内容

1、将散布虚假信息、隐瞒交易信息的行为用专门的章节规定。用专章专节对散布虚假信息、隐瞒交易信息的行为进行规定，首先，在专门的章节中应当阐明对该行为的具体界定。其次，关于散布虚假信息、隐瞒交易信息的专门章节中，还应当规定出现两种情况是，中介服务机构，交易双方所承担的责任，享有的权利问题。

2、制定出具体可行的惩罚机制。当中介服务机构违反相关法律规定，出现发布虚假信息，隐瞒重要交易信息的行为时，在承担消费者的损失，完成合同义务之后，应该由相关管理部门负责，对违法中介服务机构采取罚款、停业整顿、吊销营业执照的惩罚措施。我国《城市房地产中介服务规定》第五章罚则规定了对中介服务机构以及从业人员的处罚形式。然而，短短的几条条文并不能完全包括实践中具体的违规行为；对于中介服务机构的罚款额度并不能适应现在的经济发展水平，不痛不痒的处罚力度对于违规机构来说并不能起到反省震慑作用；对于从业人员的处罚形式太过抽象，没有具体可能的处罚标准，处罚形式。首先，将对于中介服务机构以及从业人员的罚则丰富起来。其次，加大对中介服务机构的罚款力度。最后，明确停业整顿，吊销营业执照，撤销证书的具体情形。以上处罚方式对于中介服务机构、从业人员来说都是毁灭性的，同时对于违规行为的处理也是极其有效的。明确了具体情形，确定了受管理对象的行为底线，方便社会力量的监督，同时也是对行政管理权力泛滥的有力约束。

3、加大政府监管，确立违约、违规机制。在房地产中介服务业发达的国家和地区仍然强调政府监管的重要性。结合我国管理实践，我们应该从以下方面进行改进：第一，我国目前并没有专门管理房地产中介服务机构的机构，主要是房地产管理机构以及工商行政部门行使对中介服务机构的管理职能。为了有效改善实践中各行政部门之间相互推诿、扯皮的现象，加大管理机构的职能权限。在《房地产中介服务管理条例》中规定房地产管理机构和工商行政部门联合办公的制度。政府各部门针对房地产中介服务业采用联合办公制度，将各部门从事相关工作的人员集中，管理信息集中分享，集中力量对中介服务中产生的交易信息进行管理。定期组织对中介服务机构进行检查或不定期的抽查，发现违法违规的行为要严肃处理。根据实际情况，例行听证会之后，进行不同的处理。第二，由政府引导，建立民间的房地产中介服务机构监督体系，不仅监督中介服务机构的服务，同时要监督从业人员的行为。我国目前并没有这样的机构，消费者保护范畴内也几乎不包含中介服务监督，导致政府的监督往往流于表面，一些针对中介服务机构的整治工作也无法有效展开。建立民间监督机构，由政府的管理和民间监督形成了良好的互动，这实际上也扩大了政府监管机构的监管范围，加大了政府监管力度，同时也有利于消费者有效反映诉求，提高办事效率，是政府监管可以落到实处。

4、增强行业入门门槛审核。目前，房地产中介服务业相对发达的国家有严格的前置条件。不仅对中介服务机构有较为严格的审核条件，对从业人员也有体系化的考核程序。我国《房地产中介服务管理规定》虽然借鉴先进经验也确立中介服务机构的基本准入条件以及从事该行业人员的资格认证制度。但是在实践中相关条件的审核并未落到实处。关于中介服务机构管理的规定，仅仅确立设立的基本条件，应该同时确立中介服务机构成立后的后续管理规定，将中介服务机构年审的相关规定具体化、标准化而不是仅仅有相关机构主观化的审核，同时也有利于中介服务机构的自律以及其他社会力量的监督。对于从业人员，虽然《城市房地产中介服务管理规定》规定了相对全面具体的从业资格认证、管理办法，但是相关规定的落实需要高位阶的法律来促进，同时我们需要一个明确的政府机构对从业人员方面进行管理监督。没有一个明确的机构进行管理很容易出现各部门推诿责任或者重复管理的现象，这都是一种社会资源的浪费。明确管理机构可以对从业人员进行专门化的管理，简化了管理流程，提高了管理效率。有利于消费者及时的向管理机构反映问题，提出建议。同时对于从业人员来说，明确的管理主体也是一种有效的刺激，监督其更好的完成本职工作，维护消费者的合法权益。