不动产物权“善意取得”之我见

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）关于不动产所有权取得的特别规定，明确认可了不动产“善意取得”制度。所谓“善意取得”就是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。构成“善意取得”必须同时具备三个条件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法规定应当进行登记的已经登记。笔者认为《物权法》关于不动产的“善意取得”制度的规定存在暇疵，理由如下：
  一、首先须经登记不动产物权的 “善意取得”是否存在无处分权的问题。对于动产物权而言，因动产物权经交付就可能发生物权转移，所以容易存在转让人隐瞒所有权真相转让其占有的财产，而受让人对此却一无所知的现象；对于须经依法登记的不动产所有权来说，在何种状态下才可以构成无权处分，笔者认为有以下几种情形：一是未取得设立登记或者变动登记的不动产占有人转让其占有不动产的；二是不动产所有权存在共有关系，但产权证或产权登记簿上只登记在共有人一方名下，未登记其他共有人，登记所有权人未经其他共有人同意或者授权处分该不动产的；三是受让人已经支付部分或者全部价款并实际占有该不动产，受让人未经登记所有权人授权、同意处分该不动产的。从上述三种情形来看，未经不动产登记所有权人（包括登记共有权人）的授权、同意或者事后追认，其他任何人处分未登记在自己名下的不动产的行为都构成无权处分。
  我国《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”；第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……”。这两条强调了登记作为不动产物权设立和变动过程中的公示原则和公信效力，突出了登记在《物权法》中的作用和重要性。所以在不动产交易过程上，受让方对转让方转让的不动产，无论受让方是否支付价款或者实际占有，但对转让人转让的不动产是否经登记都负有审慎义务，如果受让人未尽审慎义务，则受让人主观上就存在过错，当然也不可能取得法定的不动产登记所有权，除非得到登记所有权人（包括登记共有人）的授权、同意或者事后追认，但那已经是有权处分了。因此，关于须经登记不动产的“善意取得”，笔者认为无需强调转让人的无处分权问题。
  二、如何正确看待不动产“善意取得条件”的登记问题。《物权法》将登记作为不动产设立和变动的生效要件，也就是说不动产物权转让经登记即发生物权转移。如果将登记作为“善意取得”的必备条件，那么不动产物权的“善意取得”和其他不动产的登记取得没有什么根本区别。因为对于不动产物权而言，不管是善意还是恶意取得，只要在产权登记簿上发生产权变更登记的事实，就取得当然的不动产物权，除非不动产转让过程中存在转让无效或者可撤销情形的，人民法院才可以依第三人的诉求作出该转让合同无效或可撤销的判决。所以笔者认为这里的登记应当理解为向产权登记机关申请产权变更备案登记的行为，而不是在产权登记簿上进行了产权变更登记的事实。如果将已经在不动产登记簿上进行产权变更登记作为“善意取得”的条件，那么关于不动产“善意取得”制度的设立本身也就失去意义；而将申请产权变更备案登记作为“善意取得”的条件则更为妥当。
  1、申请产权变更备案登记作为“善意取得”的公示方法，对外亦产生公信效力。关于不动产登记的公示原则和公信效力，这里不再赘述。在不动产物权转让过程中，如果双方或者单方已经到产权登记部门申请产权变更备案登记，即使未在产权登记簿上进行产权变更登记，应当认为该备案登记已经产生对抗第三人的效力。当然，这里存在申请产权变更备案登记期限问题。建设部虽然在《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定“因房屋买卖、交换、赠予、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”，但这仅仅是就申请过户作出的期限规定，不应当作为当事人申请产权变更备案登记的期限规定。申请产权变更备案登记的起始时间笔者认为应当是不动产变动事由发生之日，因为只有交易当事人在交易后申请了产权变更登记或者是申请产权变更备案登记，受让人才可能存在对未办过户手续没有过错，才可能产生对抗不动产所有人或者其他任意第三人的效力。
  2、申请备案登记符合《物权法》关于预告登记的规定。《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本条规定包括三层含义：第一，本条将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”；第二，关于预告登记的请求权的效力，本法只规定了预告登记后的请求权的权利保全效力；第三，本条以列举方式规定了预告登记失效的两种情形。《物权法》规定预告登记制度，目的是为被登记的请求权具有物权的效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人的效力。根据此精神，设立产权变更备案登记制度一是有据可依，二是更有利于保护善意第三人的利益。所以，申请产权变更备案登记的期限应当参照《物权法》关于预告登记期限的规定执行。如果交易当事人一方或双方在申请产权变更备案登记三个月期限内申请产权变更登记的，那么受让人已经产生对抗登记物权人、其他物权人和任意第三人的效力；如果三个月期限内未申请变更登记的，应当视为产权变更备案登记失效，但超过三个月申请产权变更登记的，也应当产生对抗其他任何人的效力。
  3、申请产权变更备案登记更符合“善意取得”关于善意的条件。“善意取得”制度之所以强调善意，是基于动产物权无处分权而言的，而对于不动产的无权处分是否存在善意，理论上和实践中都值得斟酌。笔者认为，对于不动产物权“善意取得”的善意条件，应当理解为第三人对未办理过户手续没有过错。根据上述《物权法》关于预告登记规定，只要交易当事人在不动产交易后，申请产权变更备案登记或者申请产权变更登记，就应当足以产生对所有权人、其他物权人和任意第三人的对抗效力。所以将申请产权变更备案登记作为“善意取得”的善意条件更为适当，也更符合不动产物权“善意取得”制度的特征。
  综上所述，关于须经登记生效的不动产物权的“善意取得”的条件应当表述为以下三点：一是转让人有权处分；二是转让价格合理；三是受让人对未办过户手续没有过错，这里的无过错是指在交易事实后，受让人已经向产权登记机关申请产权过户或者申请产权变更备案登记。只要受让人符合以上条件就足以产生对抗任意第三人的效力。如果受让人不动产物权受到侵犯，受让人可以根据不动产“善意取得”制度行使物上请求权。