［当事人］

原告： 蒋*扬    职业：个体户

被告：圣大*宅房地产开发有限公司

［案情简介］：2010年8月，蒋*扬与圣大*宅房地产开发有限公司签订一份购买商品房的买卖合同。合同总价款为80万元，首期房款为20万元，余款通过银行按揭贷款来完成支付。

        签订完上述协议后，紧接着圣大*宅房地产开发有限公司的工作人员又拿出一份合同，名称是“补充协议”，字体非常小，看起来非常吃力，内容大概是关于银行贷款方面的内容。蒋*扬想到银行贷款也就是那么回事，没有多想，于是签了字。

依商品房买卖合同约定的时间，蒋*扬很快就交付了首付款。然后就去银行办理按揭贷款手续，结果是银行认为蒋*扬的个人资质不符合要求，未批准其申请。此时，圣大*宅房地产开发有限公司就拿出“补充协议”来要求蒋付清全部余款。理由是“补充协议”上有一条约定：“如果买受人申请按揭贷款未获得批准，买受人应当在未获批之日起15日内付清余下房款。”

字体非常小，蒋*扬拿到该协议只有到户外光线好的地方才看清楚。蒋看后甚是反感，坚决反对。双方争论不休没有结果。不久，蒋*扬将圣大*宅房地产开发有限公司告上法庭，要求解除合同并退还首付款。

［争议焦点］：蒋*扬在开发商提供的“补充协议”上签了字，是否要按照该协议去履行付款义务？

［律师观点］：房屋买卖风险防范律师谢逸生认为：根据《合同法》第四十条的规定：“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。主要是因为公平原则是合同的灵魂，如果允许邀约人提供的条款可以随意免除自己的责任，加重对方的责任，排除对方的主要权利，那么相对弱势的买受人一方的利益就会受到践踏，合同的公正性就会丧失。

正因为采用格式条款签订合同具有要么接受条款，使合同成立，要么不接受条款，使合同不成立的特点，故合同法对拟订格式合同的邀约人作出了义务性的规定。格式合同应当采用公平原则确定当事人的权利义务，不能在条款中只注意确定要约人的权利，而不注意确定受要约人的权利。否则该条款就不会产生法律效力。拟订格式条款的要约人应当采用合理方式提请对方注意免除其责任或者限制其权利的条款。这里所说的合理方式，应当是能够足以引起对方注意的方式；这里的免除或者限制其责任，应当是指要约人的责任。如果要约人未采用上述方式，该格式条款将不具有效力。对于免除或者限制要约人责任的，如果对方当事人提出要求，要约人应当有义务对该条款予以说明。法律对格式条款提供人之所以要作出上述义务性限制，其目的是为了更好地保护相对弱小的受要约人的合法利益，以维护法律公正。本案要约人圣大*宅房地产开发有限公司不但不提醒相对人蒋*扬注意格式合同的权利义务，还故意把字体放小，企图让蒋看不到，或者忽视之，其行为令人不齿，与合同法的规定背道而驰。

本案中，银行以蒋*扬不符合资质为由不同意他的按揭贷款请求，导致蒋*再继续履行商品房买卖合同已经没有可能，蒋无法实现合同目的，故对蒋到法院请求解除合同的要求应当予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况，可以恢复原状。本案由圣大*宅房地产开发有限公司退还蒋购房首付款即可。

［法院判决］采纳了谢逸生律师的意见，判决解除蒋*扬与圣大*宅房地产开发有限公司的商品房买卖合同，退还首期购房款给蒋*扬。

作者：谢逸生，房屋买卖风险防范律师。