【基本案情】
      2010年初，甲市某房地产公司对某一地块进行房地产开发，计划建设住宅楼对外销售。在手续还没有完全办好的情况下，该房地产公司即通过报刊、电视、户外广告等形式向社会发布广告，邀请社会各界群众前来购房。受广告吸引，不少群众应约前来房地产公司购买期房，签署《认购书》。在《认购书》中约定：商品房每平方米3000元，面积100平米，2012年交付使用。同时在每份《认购书》中与购房方明确约定了出售房屋的质量标准、房屋交付方式、何时办好产权证书、面积误差的处理办法、违约金的数额等商品房买卖合同的主要内容。购房者觉得该楼盘地理位置优越，房价合理，遂纷纷解囊交纳定金及房款，房地产公司也悉数收下房款。然而，在后来的工作中，房地产公司工作受挫，在征地拆迁过程中遇到钉子户，迟迟无法开工建设。房地产公司只好通知之前来签署《认购书》的群众办理退款解约手续。然而，其中有部分群众认为该地块地处市中心，不可能长期荒废不建，对该楼盘仍充满信心，拒不同意办理退款解约手续。2015年冬，开发商在市政府的大力推动下，解决了征地拆迁问题，获得土地使用证，顺利地推动了楼盘的建设，也取得了商品房预售许可证，楼盘封顶指日可待。此时楼盘的预售
     价格已飙升到9000元每平米。这个时候，早几年签署了《预购书》的群众要求开发商继续履行合同。开发商则认为正式商品房买卖合同没有签订，该《预购书》对双方没有拘束力。
【争议观点】

     一种观点认为：《认购书》白纸黑字写得清清楚楚，就是预约，尚不是正式合同，开发商退还认购金及房款即可解约；一种观点认为：《认购书》系正式的合同，对买卖双方均有约束力。
    房屋买卖风险防范律师谢逸生认为：判断一个合同究竟是本约还是预约，应当关注其实质内容，探求当事人的真实意思，而不是拘泥于合同的使用名称。由于订立预约合同在现实生活中属于例外情形，普通老百姓一般不容易注意到，如果存在疑义，应当认定为本约。本案之所以认定为本约，最核心的理由是，本案的《认购书》具备商品房买卖合同的基本内容，开发商按照约定收取了购房人的购房款。再看法律的规定：最高法院关于《商品房买卖合同解释》第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案诉讼发生时，开发商已经取得了商品房预售许可证明，使得《认购书》有效。
     综上所述，房屋买卖风险防范律师谢逸生认为：判断一个合同究竟是本约还是预约，应当专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。
    作者：谢逸生   房屋买卖风险防范律师