浅谈店面转让费的性质

近年来，随着改革开放的不断深入和时代的不断发展，很多经营用房在转租时，承租人除了将未到期的房屋使用权转让给次承租人外，还会额外收取次承租人一定的店面转让费（现实生活中常称之为店面转让费、柜台转让费、房屋转让费等）。很遗憾，现行《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》虽然规定详细，但却对此项常见于生活之中的费用提也未提，故对其性质及在产生矛盾时如何处理未作出任何规定或说明。现从店面转让费产生的基础、店面转让费的性质及合理性、店面转让费发生矛盾时的处理原则、承租人是否有权收取店面转让费等方面进行论述。

一、关于店面转让费的产生方式

店面转让费最初产生于经营用房的转租现象中，笔者认为理由比较充分：因一来居住用房转租现象较少，二来居住用房是为生活所需，从近年来我国的房地产状况来看，居住用房尚不存在供不应求的状态，为生活之需转租人要求次承租人在房屋租金之外再额外支付转让费的话，次承租人一般也不会认同，如要这样，其会直接找出租人租房，这样既少了租金，又少了麻烦。

店面转让费收取的理由，说法之一是因承租人承租房屋后因装饰装修而支付的费用，因其在承租期限未到期时转租给他人（次承租人），次承租人因此而受益所应当承担的费用。此种说法可以认可，此种费用是基于财产权而收取；之二是承租人收取此笔费用，是因为承租人对租赁合同之租赁权的转让，即承租方对自己合同权利的概括转让而因此对次承租人收取的权利转让费，此种权利，是基于租赁合同而产生；之三是建立在租赁权基础之上的对未到期房屋使用权升值的一种预期，这种预期具有风险投资的性质，或升值或贬值，概由承租人和次承租人对其风险进行判断决定，

二、关于店面转让费的合理性探讨

这种基于租赁权而收取的店面转让费具有风险投资特征。对此，分析如下：对于提出向次承租人要转让费是因承租人装饰装修或扩建等而付出的费用进行收回之说，根据《合同法》及《解释》的精神，基于承租人对房屋的实际添付，其有权在转租时对其添付部分在次承租人受益时要求支付一定费用，可以予以支持；对于承租人基于租赁权而收取店面权让费，笔者认为并无依据：合同等价有偿原则已体现在承租人向次承租人收取的房屋租金之中，房屋租赁的目的是为行使房屋使用权，达到物尽其用及市场流通的目的，承租人进行转租是因各种原因不再使用房屋，法律并未禁止其按市场规律向次承租人收取更高的租金或较低的租金，其在房屋本身的使用价值之外额外收取的费用，已背离了房屋租赁合同的目的，且按此逻辑，房屋出租人在出租时同样有权向承租人收取房屋转让费，如这样法律上讲不通，那么承租人收取次承租人的房屋转让费一样没有法律依据，不能为法律所支持。对于将房屋租赁权作为一种风险投资并依此收取房屋转让费，依据是在权利转让费上加上了风险投资的概念，除依照前述理由不能成立之外，这种建立于他人房屋之上的风险投资首先也应征得出租人的同意：风险投资虽以未到期的租赁时间为期限，但无序的风险将直接损害房屋所有人的权益。征得出租人的同意是一个推理上的前提，但是，出租人同意，并不代理法律上的支持，因出租人本身无权收取店面转让费，故其也无权表示同意与否。

三、关于店面转让费的合法性探讨

现实生活中的店面转让费，很多情况下已远远超出了承租人所付出的装饰装修费扩建费用等，而装修装饰则因房屋使用人不同而有不同的需求，转租方的装修，一来未必会被次承租人认可，二来转让之时承租人也已经实际使用，即使因此为由收取次承租人转让费也应当扣除折旧。对照《解释》，对于租赁房屋的装饰装修和扩建等，其第八、九、十、十一、十二、十三、十四条分别作出了规定，其中第十二条明确规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。由此条及相关条款规定的精神得知，司法实践中对装饰装修引起的纠纷是按照实际支出及公平分担原则进行处理，从未认可和支持过装饰装修能作为一种风险投资的理念。故承租人超越装饰装修的实际价值（扣除折旧）收取次承租人高额的店面转让费并没有法律依据，对于高出越装饰装修的实际价值（扣除折旧）的部份，笔者认为应按不当得利予以返还有一定的法律依据。

承租人和次承租人因转租合同而产生的纠纷，依据我国《合同法》即可作出相应处理，而仅对于店面转让费，因相关法律并未对其性质及处理方式作出规定，《解释》也未提及，故需慎重。店面转让费如是基于承租人对房屋的装饰装修或扩建行为而收取，笔者认为，承租人收取此项费用的法理基础类同于出租人，即因转让了物的使用权而相应收取的对价，不同之处是此处的物是附加与出租房屋之上，司法可依据《合同法》、《解释》的相关规定精神进行处理，较为易之。店面转让费如已远远超过承租人对房屋的装饰装修或扩建的支出时，笔者认为，此时的店面转让费已脱离了承租人的实际支出，其收取此项费用的基础主要的是基于其对房屋的租赁权，这种情况下，笔者认为，司法应当不予支持，且应赋予次承租人请求返还的权利。笔者认为，对于承租人在租赁期内因房屋租金升高而要求次承租人符合市场行情支付租赁费，法律并不反对，承租人和次承租人在转租合同完全可以作出约定，次承租人收取次承租人的租金与实际支付给出租人的租金有差异而受益，并不违背诚实信用原则，也不违背法律的其他规定。但是，承租人要求次承租人在租金及其对房屋进行装饰装修或扩建支出的合理收回之外，另行主张其他费用时，已有悖于房屋租赁合同之使用收益的初衷，而类似于变相的赌博或投机。此种行为如不从法律上加上明确和限制，必然造成房屋租赁市场的混乱，即房屋租赁之目的不在于对房屋的使用，而是使租赁权成为了一种牟利的手段，这样，真正使用房屋的人找不到房，不使用房的人反而通过控制房屋而的租赁权进行层层加码费用。事实上，这种现象已形成一种趋势，国内投资渠道的欠缺及社会存在的普遍浮躁心态，已涉及生活之方方面面，包括店面转让费的收取。此外，基于承租人和次承租人对于市场行情了解的不对称，出租人对转租合同内容并无知情权，若对这种行为不加以限制，必然造成出租人、次承租人双方对承租人的矛盾可能，造成合同的不稳定及社会纠纷的增加。法律的目的在于服务社会，其虽因社会经济状况变化而产生一定的改变，但法律的精神却未曾变化，基于此，法规虽未明确，而司法应当规范。

四、关于店面转让费的救济途径之思考

前已提及，出租人无理由基于租赁合同收取店面转让费，是因其收取租金本身的行为已构成合同的对价，其无权在对价之外让承租人承担额外的费用。同理，承租人也无权在租金外额外收取次承租人的店面转让费。基于承租人的装饰装修或扩建等支出，建议租金范围之外，法律规定不支持店面转让费。针对目前社会上的店面转让费问题，笔者建议承租铺面时需谨慎，最好原承租人、次承租人和出租人三方一起协商，并签定书面转让协议及新的铺面租赁合同，同时还要注意确认、督促业主办妥店面租赁许可等法定手续。