拆迁补偿安置房屋、被拆迁人优先权的理解与适用

[案例要旨]

　　拆迁人将被拆迁人的回迁房屋出售给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，应认定拆迁人与第三人的买卖无效，被拆迁人优先取得补偿安置的房屋。

[案例解析]

　　随着我国城市化进程不断加快，各地的回迁安置、房屋买卖等各类纠纷增多，拆迁人与被拆迁人之间的诉讼也随之增长，本案具有此类案件的代表性。本案中法律关系繁多，但只要解决了回迁权的问题，案件的其他复杂问题可解决。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此规定可以看出，在拆迁法律关系中，被拆迁人享有的权利比较大，即可以选择货币补偿，又可以选择回迁安置。这样的规定体现了我国民法物权的优先的原则，又为我国现阶段解决回迁矛盾提供了依据。本案中，被告与原告签订拆迁安置合同后，又将房屋另卖第三人导致纠纷出现，被告的行为侵犯原告的回迁权，又违反了《中华人民共和国合同法》第8条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更我者解除合同，依法成立的合同受法律保护。”的规定，所以本院作出原告回迁的判决。

　　由于被告违法处置了原告应回迁的房屋，导致了争议房屋上出现了抵押权和租赁的情形发生，所以由于确认了原告回迁，其他的民事行为均属无效。《中华人民共和国担保法》第37条第4项规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。”我院判决抵押无效，附合《担保法》的此项规定，第三人朴文利将购得房屋抵押时不知道此房屋存在争议，银行亦不知道此情况，所以抵押无效后所产生的法律后果，均由被告负担，继而此房屋出现的租赁问题也随之解决。