如何理解合同目的与根本违约的关系

【要点提示】

合同目的是指合同当事人通过订立合同所期待获得的利益，订约目的必须要根据具体的交易而加以判断。根本违约（又称重大违约）是指一方的违约行为严重影响了另一方订立合同时所期待的经济利益，以致于实际剥夺了对方根据合同约定有权期待得到的利益。

【案情】

原告：某医院。

被告:老人公寓。

原告某医院诉称：2006年9月12日，原、被告签订《租赁协议》，原告将医院住院部传染病房楼及高压氧楼房屋出租给被告，用于经营托老业务，租赁房屋的建筑面积为1 700平方米，租赁期自2006年10月1日起至2011年9月30日止，并约定租赁期间被告如需对租赁房屋进行任何形式的装修装饰均应事先征得原告同意，需经有关行政主管部门批准的，应自行办理审批手续，被告装修装饰时不得变动房屋建筑主体和承重结构、亦不得有其他影响建筑结构和使用安全的行为，否则应恢复原状，不能恢复原状的应赔偿原告的损失。被告承租后，未经原告同意及城市规划、消防等有关行政主管部门的批准，擅自使用铁栅栏封闭、圈占消防通道并在公寓院内占用防火间距随意搭建房屋、对租赁房屋进行改扩建，原告分两次发函通知被告整改，被告均置之不理。原告遂诉请法院判令：1、解除原被告就住院部传染病房及高压氧楼房屋签订的《租赁协议》；2、被告返还所承租的原告住院部传染病楼及高压氧楼房屋并拆除违章建筑、恢复原状；3、被告支付自合同解除次日起至实际返还上述房屋及附属设备之日止的使用费（参照同地段同类房屋市场租金标准即20元/㎡/月计算）；4、被告承担本案诉讼费用。

被告老人公寓辩称：被告并未对租赁的房屋进行改扩建，被告即便存在院内搭盖活动房，也不是对租赁的房屋改扩建，而且违章建筑在《租赁协议》中并未约定，原告依据《租赁协议》诉请解除合同，缺乏依据。原告住院部传染病房楼产权建筑面积不足1 000平方米，高压氧楼不足200平方米，原告却按1 700平方米建筑面积向原告收取租金，事实上，原、被告双方在签订《租赁协议》时，原告就已明确被告在院内自行搭建活动房以弥补租赁面积不足。原告的行为构成合同欺诈。

【审判】

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

一、被告老人公寓应于本判决生效之日起十五日内，拆除其在原告住院部传染病房楼、高压氧楼周围修建的活动房和铁栅栏，并恢复原状；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

【评析】

一、被告违约的性质

被告在履行合同过程中，未经原告同意，擅自在租赁房屋周围搭建活动房、铁栅栏，影响租赁房屋的使用安全，没有法律和合同的依据，系违约行为。被告虽然不正当履行对租赁物的使用收益权，但仍依约向原告支付了租金，在此情况下，合同的债权得到实现，合同的主要目的已经达到，被告的违约是一种履行瑕疵，并不具备《合同法》第94条法定解除的条件。尽管如此原告仍然拥有对瑕疵履行的救济途径，如通过催告、诉讼等纠正被告不正当行使对租赁物的使用收益权，并可主张因承租人不正当履行合同而给其造成的实际损失。

二、本案租赁合同的目的。

在租赁合同中，当事人订立合同的目的是出租人获得收益，承租人获得对租赁物的使用收益权，因此支付租金是承租人最重要的合同义务。被告在履行了租金义务后，擅自使用铁栅栏封闭、圈占消防通道并在公寓院内占用防火间距随意搭建房屋、对租赁房屋进行改扩建，并不导致原告合同目的实现不能，不是一种根本性的违约行为，故通过修正仍可保证合同顺利履行。

值得指出的是，合同解除权是一种根本性的致使合同关系消灭的权利，除法律或合同另有规定外，合同的解除都应该由合同双方协商一致，因为合同的任何内容都是经过双方协商达成的，即使达到法定解除条件，是否行使解除权，也应由权利人决定，这是对双方合意的尊重，也是对交易的鼓励。限制任意解除合同正是法律规定法定解除条件的意义所在，使契约相对处于一种稳定的常态，既最大程度地保护了订约人的合法权益也避免了资源浪费，这是司法者应有的觉悟和义务。