浅议房屋承租人权利侵害问题

   摘要：在房屋租赁关系中，房屋承租人处在相对弱势的地位，侵犯房屋承租人权利的事件时有发生，本文通过讨论比较常见的几种侵犯承租人权利的情况，使房屋承租人对自己的一些权利义务有更深入的了解，从而在租赁合同的履行过程中权利受到侵害时采取有效的措施保护自己的合法权益。

    关键词：房屋承租人    权利    侵害

随着城市规模的不断扩大，人口的增多，人们观念的变化，房屋租赁越来越来普遍。在房屋租赁关系中，房屋承租人处在相对弱势的地位，侵犯房屋承租人权利的事件时有发生。

当事人签订房屋租赁合同后，承租人除了一般租赁合同中享有的请求出租人交付租赁房屋并使租赁房屋保持合同约定使用的状态、对租赁房屋享有占有和使用的权利等权利外，还享有一些特殊权利，例如房屋承租人的优先购买权、承租人共同居住人的继续承租权等，当房屋承租人的这些权利被侵害的时候，承租人应采取有效的法律措施来保护自己的合法权益。

一、房屋承租人的法律地位

要准确把握承租人的法律地位，首先必须弄清房屋租赁权的法律属性。学术界对房屋租赁权存在债权和用益物权两种观点，有人认为：承租人对产权人所有的房屋，享有占有、使用和收益的权利，所以房屋租赁权属于用益物权，甚至在《物权法》颁布前，有人提出应将房屋租赁权归入用益物权体系。但这一观点并未被我国立法机关采纳，就我国目前立法来说，还是将房屋租赁权归属于债权而非用益物权。《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”而且新出台的《物权法》中只规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种用益物权以及海域使用权等特许物权，根据物权法定原则，法律没有规定的，则不属用益物权。当事人不能自己创设物权，所以认为房屋租赁权属于用益物权是没有法律依据的。

房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在房屋租赁关系中的法律地位有决定性作用。因为用益物权是优先于所有权的物权，如果物的所有人与用益物权人对标的物的占有、使用和收益两者之间发生冲突，则由用益物权人优先占有、使用和收益，并且，物权的对世性也决定了物权对当事人之外的任何人都有效力。而债权的相对性则意味着权利义务关系只能在特定的当事人之间产生，并不能对当事人外的第三方发生效力。但是我们说房屋租赁权不是用益物权，并不是否认房屋租赁权的用益性。正是由于房屋租赁权是具有用益性质的债权这一特征，决定了房屋承租人在权利受到侵害后的某些法律关系中的法律地位具有独立性。

二、房屋承租人权利受侵害的几种情形

（一）承租人的优先购买权受侵害问题

承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利，《合同法》二百三十条对此权利做了明确的规定。

优先购买权是承租人基于房屋租赁合同所拥有的一项附随性的权利，这种权利的性质在学术界有很大的争议。当前国内主要存在期待权说、形成权说、请求权说、物权说等几种不同的观点。但基于物权法定原则，几乎可以确定承租人的优先购买权是一项债权而非物权。而债权我国立法上是否是侵权行为法的保护对象还存在较大的争议，《侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”这一条规定虽然结语的表述是“等人身、财产权益”的开放性规定，但在详细列举该法所保护的18种民事权益时，并未明确列举债权，这使得房屋承租人在其优先购买权被侵害时适用侵权责任法进行保护有了一定的困难。

《合同法》二百三十条虽然规定了承租人优先购买权，但对优先购买权的行使及其被侵犯后的救济方式并没有详细的规定，使得司法实践中对侵害承租人优先购买权的案件裁决有较大争议。值得欣慰的是，最高人民法院2009年9月1日起开始施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对侵害承租人优先购买权的行为做了较为完善的规定，其第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”这一规定填补了之前立法的空白，明确了承租人优先购买权被侵害后的救济方式。

最高院司法解释的第二十一条虽然认可了第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，但是其并没有弱化对承租人有先购买权的保护，反而该司法解释相关条款更加完善了对其的保护。但是，承租人在其优先购买权受到侵害时只能在请求赔偿或者要求行使优先购买权这两途径种选择一种进行救济。同时承租人主张优先购买权也有较大限制，根据该司法解释第二十四条的规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：1、房屋共有人行使优先购买权的；2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

（二）第三人对房屋的侵害问题

房屋租赁期间，第三人对房屋进行侵害，承租人是否可以直接向侵权人主张权利?

根据合同法及物权法的相关规定，承租人是房屋的合法占有人，占有是一种准物权，是受物权法的保护的一种事实状态。《物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”由这一条可以明确看到，当第三人对房屋的侵害妨害了承租人的占有时，承租人可直接向侵权人主张权利。但由于房屋所有权人也可以基于所有权向侵权人主张权利，因此可能出现房屋所有权人与承租人权利交叉问题，以及对于“妨害了承租人的占有”的界定问题，对此情况我国法律没有明确规定，因此，必须根据具体情形来定。

     首先，对于此处的占有，应该采广义理解，承租人承租房屋后，即对房屋享有占有、使用和收益的权利，因此，第三人对于占有（狭义）、使用、收益的侵害，都应当被认定为妨害承租人占有的行为。其次，根据民法原理，物的使用权优先于物的所有权，因此，在一般情况下，承租人的主张权利应优先于所有权人，也就是说在承租房屋遭受第三人的侵权时，承租人可以直接向侵权人主张权利（如房屋被他人侵占，被他人切断水电等）。但在有些情况下，承租人则未必有优先主张权。例如，在房屋受损的责任追究上，依《合同法》的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，由此可见，在房屋遭到第三人破坏这种情况下，根据权利义务对等原则，应由所有权人主张权利。如果所有权人不主张权利，因此而影响承租人对房屋的占有、使用、收益的，承租人可以依租赁合同向出租人主张权利。

（三）房屋拆迁时承租人的补偿安置问题

随着社会经济的不断发展，房屋拆迁也越来越频繁，作为房屋所有权人的被拆迁人的权利保障是社会重点关注的问题，然而在拆迁过程中还有另一类弱势群体，他们的权利也是经常受到侵犯，但是几乎得不到救济——房屋承租人。

房屋拆迁时承租人的补偿安置问题主要规定在《城市房屋拆迁管理条例》中。拆迁租赁房屋时，被拆迁人应与承租人进行协商，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对承租人进行安置的，由拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

租赁房屋按其用途可分为住房承租人与非住房承租人，该条例也分别对两类房屋承租人就房屋拆迁时的安置补偿问题做了相应的规定。对住房承租人来说，条例的第三十一条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”该条款规定了在拆迁过程中拆迁人应当向承租人支付搬迁补助费以及支付临时安置补助费或提供临时周转房。

非住房承租人与住房承租人在房屋拆迁中的利益是不同的，因为非住房承租人不仅需要将拆迁房作为单位的住所，更重要的是使用房屋获得经济利益。《城市房屋拆迁管理条例》对此确只有原则性的规定“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”，关于停产停业的补偿都包括哪些并没有明确规定，这也造成了在实践中非住房承租人因拆迁受到较大的损失。

    三、小结

  在房屋租赁关系中，当事人对租赁法律关系中的各自的权利义务应该有一个全面的认识。房屋租赁纠纷的不断增多，其主要原因通常是当事人对各自的权利义务认识清楚。特别是房屋承租人，其本身在房屋租赁法律关系中就处在相对弱势的地位，权利容易受到租赁合同相对人以及第三人的侵害。但随着国家法律的不断完善，立法通过平衡房屋租赁各方的权利义务，在法律逻辑上更科学和对相关当事人做到公平保护，对房屋承租人的法律保护也更加完善。承租人只有了解了自己的各种权利，才能在租赁合同的履行过程中权利受到侵害时采取有效的措施保护自己的合法权益。