买二手房最后一道程序就是交房，尽管交房在二手房交易手续里并不占据特别重要的地位，但如果没有注意交房时的一些细节问题，同样也会引起很多纠纷。近日，石景山法院受理了一起因二手房交房而产生的房屋买卖合同纠纷。

2018年8月22日，出卖人陈某与买受人王某在XX地产公司居间下签订《存量房屋买卖合同》，约定陈某将涉诉房屋出售给王某，房屋成交价格为312万元。该合同还约定，陈某未在约定时间将户籍迁出，应向王某支付20万元的违约金。同日，陈某、王某与XX地产公司签订《补充协议》，约定陈某将首付款中2万元作为物业交割保证金于办理物业交割当日再给王某。后王某支付陈某定金10万元。

2018年9月15日，陈某、王某与XX地产公司签订《买卖合同补充约定》，约定买卖双方应于2019年1月20日前办理房屋所有权转移登记手续。王某于2019年1月19日前将剩余首付款人民币182万元支付给陈某。后王某向陈某支付首付款180万元，又通过银行贷款方式向其支付120万元购房款。

2019年1月15日，陈某与王某办理了涉诉房屋产权过户手续。2019年3月26日，陈某将其户口从涉诉房屋内迁出。涉案房屋至原告起诉时仍未交付。

王某主张陈某未按约定迁出户口，故要求其赔偿违约金20万元；对此，陈某主张未迁出户口并非恶意，且已经将户口迁出，该行为并未给王某造成实际损失，故不同意支付违约金。另外，陈某主张王某应按《买卖合同补充约定》支付剩余购房款2万元。而王某主张应当按照《补充协议》约定，在物业交割时支付2万元，且现陈某逾期交房，故应当支付逾期交房违约金（因迟延进行物业交割的违约金）。

法院经审理，最终判决陈某将房屋交付给王某，王某给付陈某购房款2万元及逾期付款违约金，陈某给付王某逾期迁出户口违约金2万元。

民事法律行为以意思自治为原则。王某与陈某签订的《存量房屋买卖合同》《补充协议》及《买卖合同补充约定》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。

关于王某要求陈某继续履行房屋买卖合同，交付房屋的诉讼请求。鉴于陈某同意，法院予以支持。

关于王某要求陈某应支付因迟延迁移户口的违约金20万元的诉讼请求。考虑到陈某并非恶意违约，且在王某起诉前已经将户口迁出涉诉房屋，王某亦未举证证明其实际损失，法院综合案情酌定陈某向王某支付逾期迁出户口违约金2万元。

关于王某要求陈某支付逾期交房违约金（因迟延进行物业交割的违约金）的诉讼请求。双方签订的《买卖合同补充约定》约定王某应于2019年1月19日前将剩余首付款182万元支付给陈某。该约定应视为对《补充协议》的上述条款进行了变更。另外，陈某在2019年3月通过微信及短信的方式多次询问王某房屋交割事宜，故法院认定逾期交房并非系陈某违约，对于王某要求陈某支付逾期交房违约金（因迟延进行物业交割的违约金）的诉讼请求，法院不予支持。

王某未按照约定支付剩余房款2万元，其应当按照双方签订的《存量房屋买卖合同》规定向陈某支付违约金及支付2万元剩余房款。