司法实践中，就同一标的房地产设定抵押时，抵押人将建设用地使用权与地上建筑物分别抵押给不同的债权人并办理抵押登记的情形并不少见。那么，这种土地与房产分别抵押是否合法有效？本文拟对房地分别抵押的法律效力进行简要分析。

为了便于说明观点，笔者试图通过一个案例进行阐释：某企业因资金缺乏，以其企业土地使用权设定抵押向甲银行申请贷款，并办理了抵押登记；而后又以企业办公楼设定抵押向乙银行申请贷款，并办理了抵押登记。后该企业无力偿还贷款，甲乙两银行均向人民法院申请行使抵押权。

上述案件争议的焦点是房、地分别抵押时，两个抵押合同的效力如何认定？目前，对此类案件在处理上主要有三种不同意见：第一种意见：两个抵押合同都是有效的。根据《物权法》规定，把建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别视为物权客体，当事人所订立的合同以及登记是合法的。第二种意见：本案中的两个抵押合同都是无效的。这两个合同都违反了土地使用权和建筑物所有权不可分别抵押的强制性规定。第三种意见：第一个抵押合同是有效的，第二个抵押合同是无效的。抵押人将土地使用权抵押给他人以后，由于土地使用权和地上房屋的不可分性，意味着已经把地上房屋抵押给他人，如果再将地上建筑物抵押，则这种抵押应该无效。

笔者认为，两个抵押合同都是有效的，理由如下：

第一，符合合同生效要件。将房、地分别设定抵押，是当事人签订抵押合同时真实的意思表示。两个抵押合同均未违反物权法定原则，法律没有理由强行干预并认定其中一个抵押权为无效。

第二，符合立法目的。《物权法》第182条第1款，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。第2款，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。可见，在我国现行法之下，建筑物和建设用地使用权互为独立的不动产客体，并有独立的交换价值。《物权法》第200条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”可见，单独就建设用地使用权设定抵押权并非无效。“房随地走、地随房走”双向统一原则所强制的对象或内容不是抵押权的设定，而是抵押权的实行，即允许分别设定抵押权，但在实行抵押权时必须确保房产所有权与土地使用权转移的同时性和权利最终归属的主体同一性。

第三，符合司法实践。司法实践中，我们经常遇到“房屋数人共有，土地一人所有”或者“房屋分别所有，土地共同所有”的现象，如果把“房随地走、地随房走”原则机械地理解为禁止分别抵押，将严重限制融资渠道，人为地设置不动产融资障碍，甚至出现某楼层的房屋可以抵押，而其他楼层的房屋不能抵押的不合理结论。