谢逸生律师
律师观点分析
【案件基本信息】
1.裁判文书字号：（2021）桂xx民初XXXX号
案由：房屋买卖合同纠纷
2.当事人：原告杨XX
委托诉讼代理人：谢逸生律师，全权代理
被告：XX房地产公司
【基本案情】
2019年11月25日，经售楼业务员推介，杨XX与XX房地产公司签订《合作建房合同》，约定项目所用土地为村民小组第三产业用地，杨XX参与合作建设某楼盘xx栋xx单元0804号房屋，土地使用权期限53年；购房款分期支付，首期15万元签约时付清，余款按工程进度陆续缴纳。合同另就其他事项作出约定。
签约后，杨XX内心始终不踏实，直觉合同存在隐患，想诉请退款，却又担忧诉讼结果难以预料，更害怕即便胜诉也执行落空。连日焦虑不安，犹豫再三。最终，她带着满腹疑虑找到谢逸生律师，恳请专业指导。
【谢逸生律师观点分析】
谢律师经研判指出：杨XX仅出资、不承担经营风险，且只分得固定数量的房屋，该合同实质并非“合作建房”，而是开发商借“合作建房”“使用权转让”之名行房屋买卖之实，以此规避商品房销售监管，此类操作不受法律保护，应定性为房屋买卖合同。因XX房地产公司未取得商品房销售许可，该合同依法应属无效。无效合同自始不发生法律效力，因无效合同取得的财产应予返还；有过错的一方还应赔偿对方由此遭受的损失。本案中，XX房地产公司在明知未办理相关审批手续的情况下仍对外公开销售，主观过错明显，除应全额退还购房款外，还应支付相应的利息损失。
关于执行风险，谢律师坦言：此类案件胜诉率较高，但执行确实是难点。大规模业主集中起诉时，开发商往往已将资金投入建设，账面几无现金可退。然而，对率先起诉的少数当事人，开发商尚有少量流动资金可供清偿。因此，起诉的关键在于“早”——越早行动，执行回款的可能性越大。切勿等他人拿到钱后再跟风起诉，届时人数激增，执行款必然“僧多粥少”，即便赢了判决，也可能只能按比例受偿甚至分文难获。谢律师特别提醒：起诉既要审慎，更要果断，切忌反复权衡、一再延宕——法律的公正固然值得信赖，但执行的先机只属于那些有准备且行动迅捷的人。
【法院裁判要旨】
法院经审理认定，杨XX与XX房地产公司签订的《合作建房合同》中，杨XX只出资、不担风险、只取固定房产，不符合合作建房的本质特征，开发商实为规避房屋销售监管，故将本案基础法律关系定性为房屋买卖合同。因XX房地产公司未取得销售许可，该合同无效，自始不具法律约束力。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；过错方应赔偿对方因此所受损失。XX房地产公司明知未取得相关手续仍违规销售，主观恶意明显，遂判决其全额返还购房款，并赔偿相应利息。
判决生效后，杨XX在律师协助下立即申请强制执行，很快便顺利拿到全部执行款项。此后，众多业主纷纷效仿起诉，虽判决结果同样胜诉，但均因开发商资金不足而陷入执行困境，只能被动等待财产查控或参与后续分配，最终所获甚微，后悔不迭。
【案件意义】
许多当事人在纠纷面前，常常辗转反侧、反复纠结——既怕诉讼风险，更怕赢了官司却拿不到钱。本案恰恰给出了一个生动启示：打官司，尤其是房产类纠纷，时机至关重要。先行一步，往往能抢占执行先机，实现“先到先得”的效果；一旦犹豫观望，即便胜诉，也可能面临执行无门的窘境。法律不会为拖延者额外保留救济通道，执行的“蛋糕”就这么大，切得早才能切得多。维权须果断，行动要趁早——这既是策略，也是教训，更是无数后来者用真金白银换来的清醒认知。